아파트를 매수하여 등기를 하고 인테리어를 하기 위해 기존 도배를 벗겨보니 벽에서 누수가 되고 있었습니다. 옷장에 가려진 벽이라 매도인도 몰랐던 상황인 것 같습니다. 이럴 경우 매도인이 몰랐다고 하더라도 방수작업 비용을 청구할 수 있을까요? 가능합니다. 하자담보책임은 무과실 책임이라 매도인이 하자가 생긴데 고의나 과실이 없더라도 책임을 져야하기 때문입니다. 따라서 지금 같은 상황은 누수라는 하자가 있고 매매 당시 옷장으로 인해 매도인 뿐 아니라 매수인도 하자에 대해 알 수 없었으며, 누수의 문제가 해결되면 매매라는 계약목적을 달성할 수 있는 경우에 해당하기 때문에 계약해제는 불가능하고 손해의 배상을 청구할 수 있는 것입니다.

상가임대차보호법에는 권리금 회수기회 보호라는 조문이 있습니다. 이는 말 그대로 자영업자들의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인의 권리금 회수 방해행위를 규정해놓았습니다. 그런데 이러한 취지와는 다르게 실제로는 임대인에게 빠져나갈 구멍을 만들어놓은 상태로 법을 만들었습니다. 임대인의 계약거절의 정당한 사유 또한 함께 규정했는데 그 중 "신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는경우, 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우" 가 문제가 됩니다. 신규 임차인의 차임 지급능력이나 신규 임차인이 의무를 위반할 우려 등은 객관적으로 판단할 기준도 없고 할 수도 없기때문입니다. 결국 자의적으로 해석하게 되면 임차인이 불리해지는 것인데 저는 이를 빠져나갈 구..

부동산을 계약하려고 하다보면 부부 공동명의거나 부부 중 1인의 명의로 되어있지만 정작 계약하러 나온사람은 소유자의 배우자인 경우가 많습니다. 이럴 때 부부니까 별 문제없겠지하고 그냥 계약하시면 큰 일 날수도 있습니다. 부부 사이라서 대리권이 있는 줄 알았는데 아닌경우도 많고 배우자 명의로 된 부동산을 몰래 처분하는 경우도 있기 때문입니다. 이런경우 인감도장이랑 인감증명서만 확인하면 안전하다고 생각하는 사람이 많습니다. 하지만 이것으로는 부족합니다. 등기권리증과 위임장 등을 확인하고 본인에게 전화통화를 해서 진짜 소유자의 의사를 확인해야 그나마 안전합니다. 그리고 이렇게 하더라도 마냥 안전하지는 않습니다. 전화통화한 사람이 남편이 아니고 가공의 인물이라면 이러한 전화통화를 시도했다는 것만으로 대리권이 있다..

부동산 계약을 할려고 할 때 많은 분들이 부동산을 잡아두고는 싶은데 확신은 없을 때 계약금 중 일부만 작게 지급하는 경우가 많습니다. 예를 들어서 주택을 3억에 매수하려고 하고 계약금이 3000천만원 일 때 집을 사려는 사람 입장에서는 나중에 변심을 할 가능성을 염두해두고 300만원 정도만 걸어두는 경우가 많습니다 . 이는 마음 속에 3000만원을 계약금으로 걸어두면 나중에 변심으로 인한 계약을 해지하려고 할 때 3000만원을 잃지만, 계약금 중 일부인 300만원만 넣어두고 우선 집을 잡아두면 나중에 변심을 하더라도 300만원만 포기하면 된다고 생각하기 때문입니다. 하지만 이런 경우 300만원을 포기하는 것이 아니라 계약을 해지하려면 3000만원을 매도자에게 지불해야합니다. 민법에서 계약금은 원칙적으로 ..

보증금의 전체를 다 내지않고 일부만 내도 우선변제권이 행사가능하다는 사실 알고계신가요? 우선변제권을 행사하기 위한 요건은 대항력과 확정일자입니다. 즉 대항력과 확정일자를 갖추는 것 외에 계약당시 임차보증금을 전액 지급했을 것이라는 요건은 따로 없습니다. 따라서 임차인(세입자)는 임대인(집주인)에게 보증금 중 일부만 지급하고 주택을 인도받고 점유를 하며 주민등록을 하고 확정일자까지 받았다면, 그리고 그 후에 보증금 잔액을 지급했다면 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 그 시점을 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위 권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있습니다. 하지만 실무적으로 잔금을 다 받지않고 주택을 인도하는 임대인(집주인)은 잘 없기때문에 흔하지 않은 케이스이긴 ..

집주인이 보증금을 안 돌려준다고 그냥 눌러앉아서 산다는 지인이 혹시 있나요? 그렇다면 당장 멈추라고 하세요. 보통 이런경우 임대인(집주인)이 보증금을 안 돌려주는 것이기 때문에 월세를 내지 않고 그냥 살아도 된다고 착각하시는 분들이 많습니다. 임차인(세입자)의 임차목적물(집) 반환의무와 임대인(집주인)의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있는 것은 맞습니다. 따라서 동시이행항변권을 사용해서 임대인(집주인)이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인(세입자)도 임차목적물(집)의 반환을 거부할 수는 있습니다. 하지만 이런 경우라도 계속 점유를 하면서 임차목적물(집)을 점유하고 사용수익(실거주)를 하고 있다면 부당이득이므로 월세를 지불해야합니다.