전전세(전대차)를 살고 있는데 혹시 경매에 넘어가면 어떻게 되나요? 전전세(전대차)를 살고있다면 3가지만 확인하면 됩니다. 첫 번째 전세입자(임차인)가 임대인의 동의를 받고 전전세를 냈고 전전세입자(전차인)는 바로 주택을 점유하고 전입신고를 하였는가 . 두 번째 전세입자(임차인)가 대항력을 갖추고 있고 확정일자를 받은 상태였는가. 세 번째 전세입자(임차인)가 들어오기전에 근저당권 등 선순위권리는 없는가입니다. 이 세가지를 충족하면 전전세입자(전차인)도 대항력이 인정되어서 경매에 넘어가도 계속 임차권을 주장하여 계속 살 수있고 경매 낙찰자(경락인)에게 임차보증금을 청구할 수 있습니다. 만약 전세입자(임차인)가 들어오기전에 근저당 등 대출이 있거나 하면 그 후에 아무리 전세입자(임차인)가 주택을 점유하고 전..

보증금의 전체를 다 내지않고 일부만 내도 우선변제권이 행사가능하다는 사실 알고계신가요? 우선변제권을 행사하기 위한 요건은 대항력과 확정일자입니다. 즉 대항력과 확정일자를 갖추는 것 외에 계약당시 임차보증금을 전액 지급했을 것이라는 요건은 따로 없습니다. 따라서 임차인(세입자)는 임대인(집주인)에게 보증금 중 일부만 지급하고 주택을 인도받고 점유를 하며 주민등록을 하고 확정일자까지 받았다면, 그리고 그 후에 보증금 잔액을 지급했다면 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 그 시점을 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위 권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있습니다. 하지만 실무적으로 잔금을 다 받지않고 주택을 인도하는 임대인(집주인)은 잘 없기때문에 흔하지 않은 케이스이긴 ..

전세계약을 하려고 했는데 막상 보니 집에 근저당이 잡혀있는 경우 당황스럽지 않으신가요? 이런 경우 물어보면 100에 99는 세입자(임차인)이 낸 보증금으로 대출금(근저당금액)을 상환한다고 합니다. 이런경우 계약을 해도 될까요? 결론은 해도 됩니다. 하지만 일반적인 계약보다는 신경을 써야겠죠. 이런 경우에는 전세계약을 하고 바로 임대인과 동행해서 근저당을 설정한 은행으로 가야합니다. 그 후 은행업무를 보는 은행직원 앞에서 바로 계좌로 입금하고 그 즉시 대출금 상환이 이루어지는지 확인을 하면 됩니다. 추가로 집주인이 근저당권 말소등기를 접수하는지 확인하면 좋습니다. 이렇게 하면 끝이라고 생각하지 마세요. 임차인의 대항력은 해당 주택을 점유하고 전입신고를 하더라도 다음날에 효과가 발생됩니다. 반면 임대인의 근..

고급 편에서는 실무에서 발생하는 내용들만 다룰 것이므로 기본적인 이론 부분을 보지 못하신 분들은 초급, 중급 편을 보고 오시기를 바랍니다. 초급편과 중급 편에도 그 내용에 맞는 실전 내용과 사례들이 있으니 반드시 보고 오시는 것을 추천해 드립니다. 2022.08.07 - [부동산 경매] - 실전 경매 권리분석 중급편(주택임대차보호법의 모든 것) 실전 경매 권리분석 중급편(주택임대차보호법의 모든 것) 주택임대차보호법 1. 대항력 이는 대항력에 관한 설명은 초급편에서 했으니 못 보신 분은 꼭 보고 오시길 바랍니다. 2022.08.05 - [부동산 경매] - 실전 임차인 권리분석 초급편 실전 임차인 권리분 realtyeconomy.tistory.com * 건축물대장에는 공장으로 되어 있으나 건물의 내부구조를 ..

주택임대차보호법 1. 대항력 이는 대항력에 관한 설명은 초급편에서 했으니 못 보신 분은 꼭 보고 오시길 바랍니다. 2022.08.05 - [부동산 경매] - 실전 임차인 권리분석 초급편 실전 임차인 권리분석 초급편 대항력이란 채권의 물권화 임대차보호법 상 대항력이란 임차 주택이 매매나 경매 등에 의해 소유자가 변경되는 경우에도 신 소유자(매수인)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다 realtyeconomy.tistory.com 2. 우선변제권 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록에 확정일자까지 갖추면 우선변제의 요건이 완성됩니다. 우선변제권의 요건을 갖춘 임차인은 대지를 포함한 임차 주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는데 이를 우선변..

대항력이란 채권의 물권화 임대차보호법 상 대항력이란 임차 주택이 매매나 경매 등에 의해 소유자가 변경되는 경우에도 신 소유자(매수인)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 대항력이란 채권의 물권화란 뜻이죠. 따라서 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 미배당 보증금은 매수인이 인수해야 하며, 임차인이 배당요구를 하였더라도 배당금이 전액 변제되지 않는 한 대항력 있는 임차인은 임차 주택 매각으로 임차권이 소멸하지 않습니다. 그러나 대항력이 있다 하더라도 만약 저당권자 등 선순위권리자가 있는 경우라면 선순위권리자의 권리실행으로 인한 경매 절차에서 소유권을 취득한 사람에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 이러한 대항력의 요건은 주택의 인도와 주민등록입니다. 만약 토지..