실전 경매 권리분석 초급편

대항력이란 채권의 물권화

임대차보호법 상 대항력이란 임차 주택이 매매나 경매 등에 의해 소유자가 변경되는 경우에도 신 소유자(매수인)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 대항력이란 채권의 물권화란 뜻이죠. 따라서 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 미배당 보증금은 매수인이 인수해야 하며, 임차인이 배당요구를 하였더라도 배당금이 전액 변제되지 않는 한 대항력 있는 임차인은 임차 주택 매각으로 임차권이 소멸하지 않습니다. 그러나 대항력이 있다 하더라도 만약 저당권자 등 선순위권리자가 있는 경우라면 선순위권리자의 권리실행으로 인한 경매 절차에서 소유권을 취득한 사람에게 대항력을 행사할 수 없습니다.
이러한 대항력의 요건은 주택의 인도와 주민등록입니다. 만약 토지와 건물에 대한 등기부상 저당권 등 최초담보물권의 설정일이 다른 경우는 건물등기부만을 기준으로 임차인의 대항력 여부를 판단합니다. 임차인의 대항력 발생 전 저당권설정등기가 있었으나 변제 등으로 저당권이 매각 이전에 말소된 경우나 매각 이후 대금납부 전에 대위변제로 저당권이 소멸하는 등의 경우는 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 근저당설정 후 임차금의 증액이 있는 경우에는 그 증액 부분은 저당권자(매수인)에게 주장할 수 없습니다. 비슷한 사례로 가등기의 경우가 있습니다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적 부동산에 관해 제삼자가 가등기하고 그 가등기를 근거로 해 본등기가 마쳐진 경우에 임대인과 임차인 사이에 가등기 후 보증금을 인상하기로 약정했다고 하더라도 그 인상분에 대해서는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다는 것입니다.

 

임차인의 대항력 발생 시점

대항력의 요건은 주택의 인도와 주민등록이라고 하였습니다. 주택의 인도는 점유하는 것을 말하고 주민등록은 전입 신고하는 것을 말합니다. 주의해야 할 점은 주택의 인도와 주민등록을 하면 대항력의 발생 시점은 다음 날 오전 0시부터라는 점입니다. 따라서 주택의 인도와 주민등록이 마쳐진 날에 집주인이 나쁜 마음을 먹고 저당권을 설정한다면 저당권이 우선하기 때문에 세입자는 대항력 있는 임차인이 될 수 없는 것입니다.

 

임차인 조사 실전편

1. 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 퇴거한 경우
임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 대항력을 상실하지 않습니다.

2. 단독주택에 호수가 있을 경우
다가구용 단독주택의 경우, 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 거주자의 편의를 위해 구분해놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없습니다. 즉, 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회 통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효합니다. 설령 101호를 102호로 잘못 적어서 전입신고를 했다 하더라도 유효한 공시방법으로 인정됩니다.

3. 임차인 모르게 제삼자에 의해 주민등록이 이전된 경우
주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제삼자에 의해 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 경우 주택임차인에게 책임을 물음만 한 사유가 없다면 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 그대로 유지됩니다.

4. 지번이 임야라서 산을 표기해야 하는데 표기하지 않은 경우
예를 들어 지번이 "산32의 5"인데 그냥 "32의 5"로 표기한 경우 유효하지 않은 대항요건으로 봅니다. 즉, 무효입니다.

5. 연립주택에 지번만 전입 신고한 후 호수를 기재해서 주소를 정정한 경우
신축 중인 연립주택을 예로 들어보겠습니다. 신축 중이라 호수가 정확히 나오지 않아 호수를 기재하지 않은 채 연립주택의 지번만으로 전입신고를 하였다가 나중에 완공이 되고 건축물대장이 나와서 호수를 기재하여 주소 정정 신고를 한 경우를 생각하시면 됩니다. 이때는 일반 사회 통념상 임차권자가 세대별로 구분된 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제삼자가 인식할 수 없을 것이므로, 그 주민등록은 유효한 공시방법으로 보지 않는 것이 판례의 태도입니다.

6. 집합건축물 관리대장이 없는 다세대주택에 지번만 전입 신고한 경우
다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 구분건물로의 구분등기가 경료 되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물 관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물 관리대장을 작성하지 않은 경우에는 지번만 기재하는 것으로 충분합니다. 즉, 임대차의 공시방법으로 유효합니다. 반면 구분등기가 되어있는 다세대주택의 경우에서 지번만 기재했다면 공시방법으로 유효한 것이라 보지 않습니다.

7. 전입신고는 올바르게 하였으나, 아파트 명칭과 동 및 호수를 기재하지 않고 확정일자를 받은 경우
확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로 진정하게 작성된 이상 동 및 호수의 기재를 누락했다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못했다고 볼 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.

8. 법인이 임차한 건물에 법인의 직원이 전입한 경우
법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 그 익일부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다.

9. 채권 회수 목적인 주택임대차의 효력
주택임대차보호법을 이용해서 주택을 사용·수익하는 것이 목적이 아니라 선순위 담보권자에 우선해서 채권을 회수하려는 것이 목적이 있는 경우 그 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호하지 않는 것이 판례의 태도입니다.

10. 간접점유를 통한 임차인의 대항력 발생요건
주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우만 전차인이 적법하게 대항력을 취득할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.

11.전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생 시기
A가 주택의 소유권을 가지고 전입신고를 하고 살던 중에 B에 매도하고 A는 계속 이 주택에 임차해서 거주하는 경우라고 생각하시면 됩니다. 이러한 경우 A는 B 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 가집니다.

 

12.경매된 부동산에 거주하던 임차인이 매수인과 임대차 계약을 체결한 경우 대항력 발생 시기
주민등록은 되어있으나 대항력은 없는 종전 임차인과 낙찰인이 새롭게 임대차계약을 체결하고 낙찰인이 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인은 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득합니다.

13. 채무자가 임차인임을 주장한 경우
예를 들어 채무자가 동생소유의 아파트에 관해 근저당권을 설정하고 대출받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 대해 모든 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성해준 경우를 생각해보세요. 이때 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않습니다.

14. 세대합가의 여부 확인
예를 들어 A가 선순위로 세를 들어 살다가 나중에 A의 아버지인 B가 다시 그 집에 입주하면서 A와 B가 세대를 합가해버리면, 먼저 입주했던 A의 전입 일자는 삭제되고 합가한 일자를 기준으로 전입 일자가 다시 잡힙니다. 하지만 법적인 대항력은 A가 처음 입주했던 일자를 기준으로 발생합니다. 그래서 주민등록등본상 세대합가라는 말이 나오면 반드시 주민등록초본을 확인해서 세대원 중 가장 먼저 전입했었던 날짜를 기준으로 권리분석을 해야 합니다.

15. 소유자 또는 채무자와의 특수 관계인 임차인
대표적인 특수 관계가 가족입니다. 예를 들어 부부가 이혼을 가장하여 배우자를 임차인으로 하여 권리 신고를 하거나 동일 세대에서 가족공동생활을 하다가 채무자 또는 소유자만 전출하여 잔여 가족 명의로 임대차 계약서를 작성하여 권리 신고를 해서 임대차를 주장하는 경우가 있습니다. 이때는 최초의 근저당 또는 가등기, 가압류, 가처분 등의 설정 날짜와 원인 날짜를 확인해서 임대차 사실 여부를 파악해서 대항력 인정 여부를 판단해야 합니다.
또 다른 예로 위장전입이 있습니다. 집행법원에 권리 신고는 하지 않았으나 집행관이 부동산 현황조사 시 동사무소에서 주민등록전입자를 조사해서 보고서를 작성하므로 임대차와는 무관하지만 있는 임차인(주민등록등재자)이 있습니다. 이런 가장 임차인의 경우 소유자 또는 채무자가 친인척 또는 인과관계 있는 자를 전입하도록 하여 항고 및 재항고를 남발하고 이사비용 등을 요구할 목적으로 허위 임대차를 주장하는 경우가 대부분입니다. 그러므로 사실 거주 여부와 친인척 관계를 철저히 조사한 후 응찰해야 합니다.

16. 가장 임차인
매수신고인은 경매목적물에 대항력 있는 임차인이 있는지 확인하고 선순위임차인이 있다면 그 임대보증금을 지급할 것을 계산하고 입찰에 응해야 합니다. 그런데 그 선순위임차인이 허위의 거짓 임차인인 경우가 있습니다. 이런 경우 가장 임차인은 이미 전입 신고된 주민등록등본과 나중에 허위로 작성된 임대차계약서를 제출하면서 대항력 있는 임차인이라 주장하고 보증금반환을 요구합니다. 따라서 의심이 들면 적극적으로 가장 임차인 여부를 확인해야 합니다. 가장 먼저 친인척관계인지 확인해야 하는데 소유자와 임차인의 호적등본을 각각 떼어보면 됩니다. 가장 확실하고 편한 방법은 저당권을 설정하는 금융기관은 그 건물에 선순위임차권이 있는지를 확인하고 대출 승인을 하기 때문에 금융기관에 확인하는 방법이 있습니다. 그리고 임차인에게 보증금을 지급한 근거 자료를 제출하라고 법원에 석명을 구하면 됩니다. 마지막으로 임대차계약을 작성한 공인중개사가 있다면 증인으로 신청하여 작성 당시 상호, 작성 경위, 대금 지급 여부를 추궁하는 방법이 있습니다.