실전 경매 권리분석 중급편(주택임대차보호법의 모든 것)

 

 

주택임대차보호법

1. 대항력

이는 대항력에 관한 설명은 초급편에서 했으니 못 보신 분은 꼭 보고 오시길 바랍니다.

2022.08.05 - [부동산 경매] - 실전 임차인 권리분석 초급편

실전 임차인 권리분석 초급편

2. 우선변제권

대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록에 확정일자까지 갖추면 우선변제의 요건이 완성됩니다. 우선변제권의 요건을 갖춘 임차인은 대지를 포함한 임차 주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는데 이를 우선변제권이라고 합니다.

 

3. 최우선변제권

최우선변제권은 정식명칭은 아니지만 말하고 있습니다. 최우선변제의 요건은 확정일자는 필요 없고 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록만 갖추면 됩니다. 최우선변제 요건을 충족하는 소액임차인은 대지 가액을 포함한 주택 가액의 2분의 1범의 안에서 법이 정한 최우선변제금액을 선순위권리자보다 우선해서 받을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 실전 분석

1. 실전 적용 범위

1) 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 보는 것이 아니라 실지 용도에 따라서 정해집니다.
2) 임대차계약 체결 당시 기준으로 건물의 구조상 주거용 또는 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 합니다. 만약 계약 체결 당시에 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 임대인이 그 개조를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없으면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다.
3) 주택임대차보호법상의 주거용 건물에는 건물뿐 아니라 대지도 포함됩니다. 따라서 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청했다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다 하더라도 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 대한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
4) 법인은 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 아닙니다. 그렇기 때문에 법인이 주택을 임차하면서 그 소속 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비했다 하더라도 법인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 주장할 수 없습니다. (한국토지주택공사, 지방공사, 중소기업기본법에 의한 중소기업 제외)

 

2. 실전 대항력
1) 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다.
2) 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리해야지 발생합니다.
3) 대항력은 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니기 때문에 계속 점유해서 대항력을 유지해야 합니다.
4) 임차인이 대항력을 취득한 후 가족과 함께 일시적으로 다른 곳으로 주민등록을 이전했다가 재진입한 경우 원래의 대항력은 소멸합니다. 하지만 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 본인만 이전했다가 다시 재진입한 경우는 대항력이 유지됩니다.
이는 실전 대항력 1)의 내용과 연결되는 사항입니다.
5) 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기를 마쳤다고 하더라도 주택임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권은 소멸합니다. 물론 전세권에 의한 우선변제권은 남습니다.
6) 주택에 관해 최선순위로 전세권설정 등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세 금액) 등에서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸하였다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금을 근거로 하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차 주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다는 것이 판례의 태도입니다. 결국 전세권설정보다도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위해 전입신고와 점유를 하는 것이 더 중요하다는 것을 알려주는 사례입니다.
7) 임차인이 올바르게 전입신고를 하였으나 담당 공무원의 착오로 주민등록표상에 거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우에는 주택임대차보호법상 대항력을 취득합니다. 이와 상반되게 정확하게 전입신고를 하였는데 담당 공무원의 착오로 수정을 요구하여, 임차인이 이를 확인하지 않은 상태에서 잘못된 지번으로 수정하고 동호수 기재를 삭제한 주민등록 전입 신고서를 다시 작성 및 제출하여 그대로 주민등록이 된 경우에는 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않다는 것이 판례의 태도입니다.
8) 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제삼자에 의해 임의로 이전되었는데 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우에는 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 당연히 그대로 유지됩니다.
9) 임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차 주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 그때로부터 임차인은 대항력을 취득합니다. 하지만 당해 주택에 실제로 거주하고 있는 전차인이 자신의 주민등록을 마친 경우만 임차인이 대항력을 취득할 수 있습니다. 즉, 대항력은 전차인이 아니라 임차인이 취득하는 것입니다. 그리고 임차인의 대항력으로 인해 전차인이 보호받는 구조입니다.
10) 임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 즉, 임차보증금반환채무가 양수인에게 이전된다는 것을 말합니다. 따라서 양도인(전 임대인)은 보증금반환채무가 소멸하기 때문에 임차인은 양수인(현 임대인)에 대해서만 보증금반환을 청구할 수 있습니다.
11) 주택임차인의 의사에 의하지 아니하였음에도 불구하고 주민등록법 등에 따라 시장에 의해 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에는 원칙적으로 대항력이 상실됩니다. 그러나 직권말소 후 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어진 경우 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있다는 것이 명백히 드러난다면 소급하여 그 대항력이 유지됩니다. 주의할 점은 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차 주택에 관해 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제삼자(ex 모르고 전입 신고한 임차인)에 대해서는 대항력의 유지를 주장할 수 없습니다. (주민등록법 이의절차에 의해 회복된 경우는 예외입니다)

 

3. 실전 우선변제권
1) 주택에 관해 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위해 전세권설정 계약서를 작성하고 전세권설정 등기를 한 경우 전세권설정계약서는 임대차계약서로 볼 수 있고, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필 정보에 찍힌 접수인이 주택임대차보호법상 확정일자에 해당합니다.
2) 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1 경매 절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계릐 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인해 소멸하는 것이므로 제2 경매 절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다. 
3) 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가지고 있는 자(주택의 점유와 전입신고를 한 상태에서 전세권설정도 한 경우를 말합니다)가 그중 임차인의 지위를 근거로 하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관해서는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없습니다. 즉, 주택임대차보호법상의 임차인으로서 배당요구도 하고 별도로 전세권자로서 배당요구도 해야 한다는 것입니다.

 

4. 실전 최우선변제권
1) 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 그러나 소액보증금의 최우선변제권은 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있습니다. 만약 저당권설정 후에 건물이 신축된 경우에는 적용되지 않습니다.
2) 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용, 수익하려는 데에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없습니다.
3) 주택임대차보호법상 소액임차인이라고 할지라도 당해 목적물의 경매 절차에서 소액보증금의 받지 못한 이상 임차 주택의 매수인에 대하여 소액보증금의 우선변제를 요구할 수는 없습니다.