실전 경매 권리분석 고급편(1)

 

고급 편에서는 실무에서 발생하는 내용들만 다룰 것이므로 기본적인 이론 부분을 보지 못하신 분들은 초급, 중급 편을 보고 오시기를 바랍니다. 초급편과 중급 편에도 그 내용에 맞는 실전 내용과 사례들이 있으니 반드시 보고 오시는 것을 추천해 드립니다.

2022.08.07 - [부동산 경매] - 실전 경매 권리분석 중급편(주택임대차보호법의 모든 것)

실전 경매 권리분석 중급편(주택임대차보호법의 모든 것)

 

* 건축물대장에는 공장으로 되어 있으나 건물의 내부구조를 변경하여 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건물도 임대차 보호법의 적용을 받는가?

적용됩니다. 중급 편에서 말했다시피 실지 용도에 따라 결정됩니다. 따라서 공부상 공장 상가로 되어 있어도 사실상 구조가 주거용으로 되어있고 주거를 목적으로 임대하였다면 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물로 봅니다.

* 주택의 일부를 개조하여 구멍가게를 하는 건물을 임차한 경우에도 주택임대차보호법 적용을 받는가? 

적용됩니다. 임차 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 적용을 받습니다. 하지만 주택과 점포의 규모 및 주된 용도 등을 참작하여 사회 통념상 점포의 일부를 주거로 사용하는 주택은 주택임대차보호법의 적용을 받지 못합니다.

* 미등기주택을 임차하여 사는 경우에도 확정일자 받을 수 있는가?

받을 수 있습니다. 따라서 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차 주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 임차 주택 대지에 대한 법리는 임차 주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용됩니다.

* 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하였으나 임차인의 처와 자녀만 주민등록을 이전하였고 본인은 전입신고를 하지 않은 경우 보호받을 수 있는가?

보호받을 수 있습니다. 중급 편을 참고 바랍니다.

* 주택임대계약 당시 다른 지역에 있는 아버지 명의로 체결했고 실제로는 아들이 주민등록 전입을 하고 거주하고 있는 경우 보호 대상이 되는가?

보호 대상이 됩니다. 중급 편을 참고 바랍니다.

* 신축 중인 다세대 주택 C동 101호에 입주하기로 정해져서 이에 따라 주민등록도 마쳤는데 준공검사가 이루어지고 건축물대장이 작성되면서 C동이 아니라 A동으로 보존등기가 되어 임차인의 주민등록이 실제상황과 불일치하게 된 경우 어떻게 되는가?

보호받을 수 없습니다. 따라서 A동 101호로 정정한 때부터 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

* 주택을 임차하여 대항력과 확정일자를 갖춘 세대가 주택의 경매가 진행되어 배당요구를 하였으나 자녀의 진학을 위해 주택이 낙찰되기도 전에 주민등록을 옮긴 경우 배당받을 수 있는가?

배당받을 수 없습니다. 중급 편에서 말했다시피 대항력의 요건을 계속 유지해야 대항력 또한 유지됩니다. 배당받기 위해서는 배당요구종기시기까지 대항요건은 계속 유지해야 합니다.

* 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마쳤으나 일시적으로 사정이 생겨 주민등록만 다른 곳으로 잠시 옮겼다가 다시 원상회복하였는데, 그 사이에 근저당권이 설정되고 나중에 근저당권이 결국 실행되어 경매가 진행된 경우 매수인에게 집을 비워주어야 하는가?

비워주어야 합니다. 이유는 7번의 이유와 같습니다. 하지만 중급 편에서 말했다시피 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인만 일시적으로 옮겼다면 안 비워줘도 됩니다.

* 주택을 임차하여 입주 후 며칠이 지난 다음에 전입신고를 했는데 그사이에 저당권이 설정된 경우 어떻게 되는가?

전입신고가 저당권보다 늦어 저당권이 실행된다면 매수인(경락인)에게 대항할 수 없습니다.

* 1번 저당권이 설정된 집을 임차하여 입주 후 대항력을 갖춘 세대가 있다. 그런데 그 후 주택에 다시 2번 저당권이 설정되었고 2번 저당권에 의해 경매가 진행된 경우 어떻게 되는가?

아무리 2번 저당권보다 선순위라 하더라도 1순위 또한 저당권이기 때문에 경매가 진행되면 1번 저당권 이후의 모든 권리는 소멸합니다. 따라서 이러한 경우 경매를 막을 수 없다면 임차인이 1번 저당권을 변제해서 1번 저당권을 말소한 후 자신이 1순위가 되는 방법을 쓴다면 매수인에게 대항할 수 있습니다.

* 가압류된 집을 임차하여 대항력을 갖춘 상태에서 가압류 권리자가 본안 소송에 승소 판결을 받아 위 주택을 경매하려는 경우 어떻게 되는가?

매수인(경락인)에게 대항할 수 없습니다. 가압류나 압류등기는 제삼자에 대하여 그 부동산에 관해 처분금지의 효력을 발생시키고 이를 공시함으로써 제삼자가 그 등기 후에 권리를 취득해도 매수인에게 대항할 수 없다는 것을 경고하는 목적이기 때문에 이미 가압류, 압류된 집을 임차한 경우 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다.

* 가등기된 집을 임차하여 대항력을 갖춘 상태에서 가등기 권리자가 가등기에 기한 본등기를 마친 후 집의 명도를 청구하는 경우 어떻게 되는가?

대항할 수 없습니다. 즉, 집에서 퇴거해야 하고, 전세금은 임대차계약을 한 당사자에게 받아야 합니다. 또한 가등기에 기한 본등기를 한 자에게는 아무것도 요구할 수 없습니다. 가등기 후에 임차권의 대항력을 취득했기 때문입니다. 반대로 임차권의 대항력을 취득한 후 가등기가 되었다면 대항할 수 있습니다.

* 우선변제권을 실행하려면 경매 절차에서 어떻게 해야 하는가?

임대차계약서 사본과 주민등록 등본, 초본을 첨부하여 권리 신고 및 배당요구서를 제출하면 됩니다. 배당요구는 앞에서 말했다시피 배당요구종기일까지 해야 합니다. 보증금을 우선변제 받으려면 임대차가 종료되어야 하는데 임차인이 경매 절차에서 임대계약서를 제출하여 배당요구를 하면 임대계약 해지 의사로 보는 것이 일반적인 관례입니다. 우선변제를 받으려면 임차인은 주택을 매수인에게 인도해야 합니다. 즉, 배당금을 실제로 받기 위해서는 매수인의 명도 확인서를 제출해야 합니다.

* 그러면 배당 종기일까지 배당요구를 못 하면 보증금을 못 받는 것인가?

경매 절차에서 배당받을 수는 없습니다. 하지만 근저당 설정 전에 대항력을 취득한 경우라면 어차피 매수인(경락인)에게 대항하여 임차보증금을 반환받을 수 있습니다. 또한 임차보증금을 다 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.