가압류, 압류, 가처분 총 정리

가압류란 채권자가 채권에 대한 확정판결을 받은 후 강제집행을 통한 채권의 회수를 하려면 본안소송에서 승소하기까지 상당한 시일이 필요하므로 그사이에 채무자가 그 집행을 면할 목적으로 부동산을 처분(매도,저당권 설정 등)하는 것을 방지하기 위해 본안 소송 전 또는 본안소송 진행 중에 하는 보전처분을 말합니다. 채권자의 신청을 받은 법원이 그 사유를 심리한 결과 보전처분의 필요성이 인정되면 법원은 가압류결정을 선고하고 그 집행으로서 등기소에 가압류등기를 촉탁하여 등기부에 등기됨으로써 완료되는 절차입니다.

가압류는 뒷순위 물권자(저당권,담보가등기,등기된 전세권 등)와 물권에 준하는 채권(확정일자부 주택임차권, 등기된 주택임차권 등)과의 사이에서는 동 순위로 취급되어 안분 배당(비율배당)받고 채권 평등의 원칙에 따라 순위와 관계없이 타 일반채권자와 사이에서는 동 순위로 취급되어 역시 안분 배당받습니다.

가압류권자의 배당액은 배당 절차종료 후에도 본안 소송 시까지 경매법원에 공탁됩니다. 따라서 가압류권자가 그 공탁금을 찾기 위해서는 가압류한 채권에 대해 본안 소송을 제기하여 승소 판결을 받아 그 판결 정본을 경매법원에 제출해야만 판결정본 상의 확정된 채권 금액에 상응하는 배당금액을 회수할 수 있습니다.

원칙적으로 본 집행의 집행권원(확정판결)이 없는 가압류권자는 등기부에 등재된 가압류등기의 경료시기와 무관하게 경매 절차에서의 이해관계인이 아닙니다. 그러나 경매법원에 따라서는 배당요구 신청(채권계산서 제출)을 한 가압류권자에 대해서는 배당절차의 이해관계인으로 취급하기도 합니다.

경매개시결정등기 전에 등기된 가압류권자는 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 효력이 인정됩니다. 따라서 채권계산서 등을 제출하지 않더라도 가압류결정 정본 상 채권액(등기부상 채권액)을 기준으로 배당액을 산정하여 본안판결의 채권 확정시까지 배당금을 공탁합니다. 다만 채권계산서를 낙찰기일까지 또는 배당기일 소환장 상에 표기된 기간(통상 배당기일 14일 전 또는 배당기일 3일 전) 내에 제출치 아니하면 경매법원의 배당금액이 실체적 사실과 부합하지 아니하더라도 이를 이유로 배당이의를 할 수 없습니다. 반면에 경매개시결정 후에 비로소 등기한 가압류권자는 반드시 배당요구종기일까지 배당요구(채권계산서 제출 등)를 해야만 배당을 받을 수 있습니다.

가압류권리는 확정된 채권이 아니므로 그 집행권원을 취득할 때까지는 경매목적부동산의 권리 분석상의 말소기준 권리가 되지 아니하는 것이 원칙입니다. 그러나 실무에서는 가압류 당시 가압류법원의 가압류결정을 존중하여 집행권원 없는 선순위가압류도 일단 말소기준 권리로 취급하여 타 권리의 말소 여부 및 배당순위의 판단 근거로 삼아 경매 절차를 진행하고 있습니다. 즉, 허위의 가압류에 대해서는 그 이해관계인이 배당이의, 배당이의의 소, 부당이득반환 청구의 소 등의 방법에 의해 다투도록 하고 있습니다. 따라서 담보권 실행 경매의 경우에 선순위가압류도 말소기준 권리로 하여 소제 주의에 의해 선순위가압류 이후의 모든 권리는 소멸하는 것으로 경매 절차를 진행합니다.

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압류와 가압류는 그 등기만으로는 지급(채무 만족)이 되는 것이 아니라는 점에서는 동일하지만, 가압류는 소 제기 전 재산보전처분인 데 반해 압류는 소 제기 후 승소 판결 또는 판결에 준하는 공정증서 등에 의한 재산보전처분입니다. 

집행력이 있는 공정증서나 확정판결에 의한 채권자는 배당요구 종기일까지 배당요구를 신청해야만 배당을 받을 수 있습니다. 다만 경매개시 당시 경매목적 부동산의 소유자를 채무자로 하는 채권이어야 합니다. 가압류와는 달리 이미 판결 등에 의한 확정된 채권이므로 그 배당액은 공탁 절차 없이 채권자에게 배당됩니다.
강제경매를 신청한 압류채권(가압류에 기한 본 압류의 경우는 제외)은 최초 경매신청채권자이든 제2 경매신청채권자이든 경매신청을 배당 요구 신청으로 보아 배당합니다.
체납세에 대한 과세 관청의 압류등기 배당순위는 당해 세 아닌 일반조세라도 우선변제권이 있으므로 압류등기일과 법정기일 중 빠른 날을 기준으로 하여 저당권에 준하여 배당받습니다.
기타 공기관의 압류등기 배당순위는 우선변제권이 없다면 일반채권으로 분류되어 가압류등기 시의 배당과 같은 원칙에 따라 배당받습니다.
전 소유자를 채무자로 한 압류등기는 경매개시 당시 소유자의 전 소유자를 채무자로 한 조세 등 공기관의 압류는 그 압류등기에 기한 공매 아닌 이상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 승계 부담해야 합니다. 즉 압류등기 후 소유권 이전, 그 후 근저당설정 등 소유권 이전 후의 소유자에 대한 채권자가 신청하는 부동산 경매 시에는 그 압류등기는 매각으로 소멸합니다.

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가처분이란 금전채권 이외의 청구권에 대한 장래의 집행을 보전하기 위해 또는 다투어지고 있는 권리관계에 대해 임시적인 지위를 정하기 위해, 가처분하고자 하는 자의 신청에 따라 법원이 행하는 일시적인 명령을 말합니다. 부동산의 경우 이 명령에 따라 가처분법원의 촉탁으로 등기가 이루어지면 가처분 절차는 종료됩니다. 가압류와 함께 대표적인 보전처분의 하나이지만 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해서는 압류, 금전채권이 아닌 권리/지위 등에 대해서는 가처분한다는 데 양자의 차이가 있습니다. 물론 가처분 채권은 확정된 권리가 아닌 본안 소송에서 승소를 조건으로 하는 정지조건부 채권이므로 본안 소송 결과에 따라 피보전권리에 대한 본 집행 여부가 가려집니다.

처분금지가처분은 현재 다툼이 있는 부동산에 소유권 이전, 저당권/전세권/임차권 설정 등 모든 처분을 금지하는 부동산처분금지 임시처분이 대표적입니다. 이때의 피보전권리는 대부분 소유권이전등기 청구권 또는 소유권말소등기 청구권입니다. 즉, 소유권에 대해 다툼이 있을 때 보전처분으로써 하는 가처분입니다. 이 이외에 전세권 처분금지가처분, 근저당권 처분금지 가처분, 가등기 상의 권리처분금지 임시처분 등이 있습니다. 
점유이전금지가처분은 현재 다툼이 있는 부동산상에 점유하는 자를 상대로 하여 부동산에 대한 인도 또는 명도를 구하는 소송을 진행하기 전 또는 진행하면서 하는 보전처분입니다. 이 가처분을 하지 아니하고 인도 또는 명도 청구 소송을 하게 되면 승소하더라도 점유자가 변경되었을 경우, 변경된 점유자를 상대로 다시 인도 또는 명도를 구하는 소송을 해야 합니다. 

말소기준 권리보다 선순위로 가처분등기가 있다면 가처분의 피보전권리(소유권 이전/소유권말소 등)에 대한 본안 소송의 결과가 나올 때까지 가처분등기는 말소되지 아니하고 낙찰자가 승계 부담해야 합니다. 즉, 본안 소송 결과 가처분권자가 승소하여 소유권을 취득하면 낙찰자는 가처분 채권자에게 대항할 수 없으므로 소유권을 상실합니다.
반대로 말소기준 권리보다 뒷순위로 등기된 가처분등기가 있다면 가처분은 매각으로 소멸합니다. 하지만 선순위 담보물권, 압류, 가압류보다 뒷순위의 가처분등기라도 토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대한 건물철거, 토지 인도 청구권 보전을 위한 건물에 대한 처분금지가처분을 한 때에는 매각으로 소멸하지 않습니다. 그리고 소유자의 진정한 소유권의 다툼을 원인으로 한 소유권말소등기 청구권 보전을 위한 가처분등기는 매각으로 소멸하지만, 본안 소송의 결과에 따라 매수인의 소유권을 잃을 수 있으므로 주의해야 합니다.

**가처분은 금전채권이 아니기 때문에 매각으로 인해 매수인이 인수 부담 또는 매각으로 소멸 등 그 여부만 있을 뿐 배당은 없습니다.