유치권 총 정리 심화편

2022.08.11 - [부동산 경매] - 유치권 총 정리 기본편

유치권 총 정리 기본편

유치권의 성립요건

유치권이란 당사자 간의 계약에 의해서가 아니라 법률의 규정에 의해 성립합니다. 또한 타인 소유의 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있어야 하며 반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하고 당사자 간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

유치권이란 채권을 변제받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있는 권리이므로, 유치권은 점유가 필수조건입니다. 따라서 유치권자가 당해 부동산을 점유하고 있지 않다면 유치권을 주장하지 못하므로 매수신고인 입장에서는 유치권 주장자의 점유 여부와 채권의 성질을 꼼꼼히 따져 판단하는 것이 중요합니다. 만약 유치권자가 목적물의 점유를 잃게 되면 유치권은 당연히 소멸합니다. 유치권의 목적물인 물건에는 부동산도 포함되나, 유치권은 어디까지나 점유를 성립요건으로 하므로, 등기는 그 요건이 아닙니다. 단, 점유가 불법행위에 의해 시작된 것이어서는 안 됩니다. 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자는 유치물에 대한 보존행위를 하는 것이므로 적법하고 그 소유자 변동 후 유치권자가 유치물에 관해 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대해서도 유치권을 행사할 수 있습니다. 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것이므로 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적으로 사용하기 위해 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 아니하며, 당해 건물의 객관적인 사용 목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용 목적, 기타 건물의 위치, 주위 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것입니다.

유치목적물의 점유시기에는 제한이 없습니다. 즉, 유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생한 채권이라도 그 후 그 물건의 점유를 취득했다면 유치권은 성립합니다. 그러나 경매에 있어서는 늦어도 경매개시결정등기 이전에 점유하고 있어야 매수인에게 대항할 수 있습니다. 즉, 경매개시결정등기 이후에 점유함으로써 유치권을 취득한 경우는 압류의 효력에 대항할 수 없어 경매의 매수인에게도 대항할 수 없다는 것이 판례 입장입니다.

 

유치권의 효력

1. 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있습니다. 즉, 채권 전부가 변제될 때까지 목적물 전부에 대해 유치할 수 있습니다. 채권의 일부가 양도된 경우 한 개의 유치권을 공동으로 가지게 됩니다(공평의 원칙에 의해 예외의 판결도 있습니다). 유치권의 피담보채권은 그 물건에 관해 생긴 채권이어야 합니다.
2. 유치권을 가진 자는 유치물을 경매할 수 있습니다. 
3. 정당한 이유가 있을 때는 절차에 따라 유치물을 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있습니다. 이때 미리 채무자에게 통지해야 하고 청산 금액을 정산해야 합니다.
4. 유치권자는 유치물의 과실을 취수하여 채권에 충당할 수 있습니다. 
5. 유치권자는 유치물에 대해 선량한 관리자의 의무를 다해야 합니다. 즉, 유치물을 보존행위를 넘어 사용해서는 안 됩니다. 또한 의무 위반으로 인한 부당 이득금이 발생해서는 안 됩니다. 만약 이를 위반한다면 채무자는 유치권 소멸 청구를 할 수 있습니다.
6. 유치권자는 물권 보관으로 인한 불가불 필요로 한 비용을 청구할 수 있습니다. 또한 이용, 개량을 위해 지출한 비용으로 현저히 그 물건의 가치가 증가했다면 그 비용을 소유자에게 청구할 수 있습니다.
7. 유치권 행사는 소멸시효의 진행에 영향을 받지 않으니 주의해야 합니다.
8. 채무자는 상당한 담보제공을 하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이때 인적, 물적 담보 모두 가능하고 채권액에 해당하는 가능액이나 유치물 가액에 상응하는 정도를 제공해야 합니다. 유치권자의 승낙이 없으면 그 부당성에 대해 판결로 의사표시를 갈음하면 됩니다. (승낙이나 판결이 확정되면 소멸합니다)
9. 유치권은 점유의 상실로 인해 소멸합니다.

 

따라서 매수신고인은 유치권의 존재 여부에 각별한 신경과 주의를 기울여야 합니다. 신고한 유치권이 성립요건에 저촉되어 사실상 인정되지 않는 경우가 대부분이지만, 만약 증거가 명백하거나 명도소송에서 경락자가 패소하게 되면 유치권의 원인 채권액을 경락자가 부담해야 한다는 사실을 주의해야 합니다. 왜냐하면 경매 실무에서는 유치권의 실체적 존재 여부에 대해서는 경매법원은 관여하지 아니하고 있고 그 다툼은 당사자 해결(합의 원칙으로 하기 때문입니다.

 

유치권 주장할 수 있는 경우

1. 공사비용
기초공사 슬래브 공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3 취득자에 유치권을 행사할 수 있습니다. 그리고 주택 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관해 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특별한 사정이 없으면 소멸하지 않습니다.

2. 필요비와 유익비
임차인 또는 제3 취득자(담보물권이 설정된 물건에 관해 소유권 또는 용익물권을 취득한 자)가 경매부동산의 보존(필요비)이나 개량을 위해 지출한 비용(유익비)은 유치권을 주장할 수 있습니다.
일반적으로 필요비와 유익비의 지출은 건물에 관해 생긴 채권이므로 유치권이 인정되지만, 계약체결 당시 임차물이 계약의 목적에 적합하지 아니하여 계약 목적에 적합한 상태가 되도록 하기 위해 지출한 비용은 필요비 또는 유익비가 되는가와 관련하여, 점포의 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 비용 예컨대 간판 변경 기타 설비 등은 유익비에 해당하지 않습니다.
즉, 목적물의 가치를 객관적으로 증가시킨 경우에 한하며, 임차인의 영업에 필요하였던 경우는 제외합니다. 임차인의 비용상환청구권 규정은 임의규정이고, 원상회복의 약정은 비용상환청구권을 포기하는 특약이라고 해석하므로, 실제 사례에서 유치권이 인정되는 경우는 드물며, 세금과 공과금의 대납 정도가 인정된다고 합니다.
임차인이 지출한 유익비에 대해 유치권의 인정 근거는, 그 지출이익은 임대차 존속 중에 임차인이 향유하는 것이지만, 이에 따라 목적물의 객관적 가치가 증가하였는데 임대인에게 그대로 반환시킨다는 것은 불공평하므로 임대인에게 부당이득으로서 비용상환 의무를 부담하도록 하는 것으로 이해됩니다. 다만, 이 경우도 임차인의 주관적 취미 등 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 포함되지 아니합니다.
객관적 가치의 증가를 위해 반드시 임차목적물 자체에 대해서만 지출해야 하는 것은 아니기 때문에 임차인이 하수도나 도로의 개통 후에 지출한 비용 등도 그것이 부동산의 가치를 증가시킨 한도에서는 유익비가 될 수 있습니다.
건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 의해 취득하게 되는 유치권은 임차 건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차 대지 부분에도 그 효력이 미치며, 건물임차인이 임대차계약이 해제된 후에는 계속 건물을 점유하며 필요비나 유익비를 지출하여도, 그 상환청구권에 관해서는 유치권이 성립하지 못합니다. 즉, 경매개시결정 전에 발생한 채권이어야 하며, 유치권의 원인이 되는 채권의 금액은 세금계산서 기타 신뢰할 수 있는 자료에 의해 입증되어야 할 것입니다.
점유자가 점유물을 보존하거나 개량하기 위해 지출한 필요비나 유익비에 관해 점유자가 점유물을 반환할 때 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 상환청구권은 점유자가 회복자에게서 점유물 반환을 청구받은 때에 비로소 이를 행사할 수 있는 상태가 되고 이행기가 도래합니다.
유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그 소유자변동 후 유치권자가 유치물에 관해 새로 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 유익비에 대해서도 유치권을 행사할 수 있습니다.

 

3. 채무불이행에 의행 손해배상청구권
채무불이행에 의한 손해배상청구권은 채권의 연장이라고 보아야 할 것이므로 물권과 채권 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건 사이에도 견련관계가 있다고 할 수 있습니다. 따라서 손해배상채권에 관해 유치권 항변을 내세울 수 있습니다.

 

유치권 주장 불가능한 경우

1. 권리금반환 청구권
임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환 청구권은 건물에 관해 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없습니다.

2. 토지임차인의 경우 부속물매수청구권
임차인의 부속물매수청구권은 건물 기타 공작물을 임대차한 경우에 생기는 것이고, 보증금반환 청구권은 물건에 관해 생긴 채권이 아니기 때문에, 토지임차인은 임차 지상에 해놓은 시설물에 대한 매수청구권과 보증금반환 청구권으로서 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없습니다.

 

3. 임차인의 보증금반환 청구권
건물임대차에 있어 임차인의 임차보증금반환 청구권이나 임대인이 건물을 임차 목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권 모두는 그 물건에 관해 생긴 채권이 아니므로 그 채권을 가지고 건물에 대한 유치권 행사는 불가능합니다.

4. 원상복구의 약정, 임대인의 소유로 귀속된다는 약정이 있는 경우
당사자 사이에 임대차 계약 시 임차물은 현 상태대로 사용함은 물론이고 승낙 없이는 건물 및 조작물의 증감 변경을 아니 하고, 증가 또는 변경한 건물 및 조작물은 그 건물명도 시에 원상복구하고 위생에 관한 비용 등은 임차인이 부담하기로 한 경우 임차인은 건물의 현 상태대로 사용할 것을 전제한 것이므로 건물 소유자의 승낙 없이 한 수리에 든 비용에 대해서는 건물소유자에게 대항할 수 없다는 특약을 한 것으로 해석함이 상당합니다.
또한 건물의 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없으며, 임차인이 임차 건물을 증축, 개축했을 때는 임대인의 승낙 여부에도 불구하고 무조건 임대인의 소유로 귀속된다는 약정은 임차인의 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기한다는 내용이 포함되었다고 보는 것이 상당합니다. 즉, 이러한 약정은 특별한 사정이 없으면 유효합니다.
그리고 타인의 임야 내에서 토석을 채취하고자 시설함으로써 그 시설에 드는 금액을 출연했다면 그 시설을 점유자의 토석 채취사업에 필요한 비용이라고 하겠으나 원소유자가 그 임야를 보존하는 데 필요한 비용은 아닙니다. 또 그 시설비가 그 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고 할 수도 없으므로 점유자로서는 소유자는 그 임야의 인도를 구함에 있어서 위 시설비의 상환청구를 할 수 없고, 따라서 유치권 행사를 할 수 없다고 합니다.

 

5. 점유가 불법인 경우
유치권에 기한 점유는 적법해야 합니다. 부동산의 점유가 불법행위로 인해 시작되었을 때는 유치권이 성립하지 않습니다. 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있고, 이 경우 건물점유자가 건물 위 원시 취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없습니다.
또한 원인무효인 보존등기를 경료하고 있는 자로부터 그 부동산을 임차한 사람은 정당한 소유자가 위 등기의 말소 소송을 제기하여 승소 확정한 후 자기가 그 소유자임을 고지받았다면 그 이후부터 불법점유 자가 됩니다. 따라서 현재의 소유자에게 그 이후의 수리비로서 유치권 항변을 할 수 없습니다.

 

경매개시결정등기 이후에 점유하면 유치권이 인정되는가?

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관해 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그가 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉됩니다. 따라서 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.
채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유자의 건물에 관해 증축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시며렂의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.