부동산 경매 실전 판례들 (1)

 

*임차 주택의 대지만을 매각 받은 자가 주택임대차보호법상 임차 주택의 양수인에 해당하는가?

주택임대차보호법에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차 주택의 양수인이란 임대차의 목적이 된 주거용건물의 양수인을 의미합니다. 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차 주택의 대지의 환가대금에서 뒷순위권리자들보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 인정했다고 해도 그 대지를 매각 받은 자를 임차 주택의 양수인이라고 할 수는 없습니다.

 

*대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당받는 것으로 기재되었으나 뒷순위채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인은 매수인에 대해 임차 주택의 명도를 거부할 수 있는가?

주택임대차보호법에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지는 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위함입니다. 그리고 경매 절차의 안정성이나 경매 이해관계인들의 예측 가능성 등을 아울러 고려했을 때 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차 주택에 대해 진행되고 있는 경매 절차에서 보증금에 대해 배당요구를 했다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없을 때는 보증금 중 경매 절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관해 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 또한 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 매수인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없으면 임차인이 경매 절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때(임차인에 대한 배당표가 확정될 때)까지는 매수인에 대해 임차 주택의 명도를 거절할 수 있습니다. 그리고 매수인의 임차 주택의 명도 청구에 대해 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 매수인의 명도 청구에 응할 수 없다는 주장이 포함된 것으로 볼 수 있습니다.

 

*매수인의 명도 청구에 대해 임차인이 임차보증금이 배당된 배당표가 확정되지 않았음을 이유로 동시이행의 항변을 하는 경우라면?

임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속 중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 해야 한다는 것이 판례의 태도입니다.

 

*건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 매각으로 인해 소멸하는 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는가?

건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분만 그 효력을 미칩니다. 예를 들어 2층 부분을 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 매각으로 인해 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 1층의 일부를 그 목적물로 하고 있었던 이상 매각으로 인해 소멸한다고 볼 수 없다는 것이 판례의 태도였습니다.

 

*채무자 소유의 부동산에 강제 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 있는가?

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그가 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당합니다. 따라서 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

 

*연립주택의 공용부분을 주거목적으로 임차한 임차인이 그 전유부분으로 전입신고를 마치면 주택임대차보호법의 대항력이 인정되는가?

예전에 연립주택에 부속된 지하 공용부분을 A가 점유한 채 임차인이라고 주장하는 것은 부당하다고 한 건물명도 청구 소송이 있었습니다. 이때 법원은 임차인 A가 대항력이 인정되는 만큼, 매수인은 A에 임대차보증금을 지급하고 건물을 명도받으라고 했습니다. 비주거용 건물을 개조, 주거용으로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받는 점, 집합건물의 공용부분은 전유부분의 부합물 또는 존몰로서의 성격을 갖는데 법은 건물의 일부에 대한 임대차에도 적용되는 점 등에 비춰볼 때 집합건물의 공용부분에 대한 임대차의 경우에도 공용부분이 주거용으로 사용되는 한 주택임대차보호법의 보호 대상이 된다고 판단 한 것입니다.

 

*경매업무를 담당하고 있는 법원 공무원이 배당표를 실체적 권리관계와 다르게 작성해 이해관계인에게 손해를 입혔다면 위법이고 그에 따른 손해배상 책임이 있는가?

예전에 법원 공무원이 배당표를 잘못 작성해 경매에서 손해를 입었다며 국가를 상대로 손해배상을 요구한 소송이 있었습니다. 재판부는 판결문에서 이 사건 담보권 실행 경매 절차에서 경매 담당 법관이 제1번 근저당권이 경매목적물인 토지 지분에 설정된 것이 아니라고 오인해 배당표원안을 작성한 잘못이 있고, 또 이해관계인이 배당기일에 출석해 이의를 진술하는 등 불복절차를 취하지 않아 실체적 권리관계와 다른 배당표가 그대로 확정됐음을 알 수 있다고 했습니다. 그리고 법관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 배당표를 작성, 확정했다거나 그에게 부여된 권한의 취지에 명백히 어긋나게 그 권한을 행사했다는 자료가 없으므로 경매 담당 법관의 이 같은 직무행위가 불법행위에 해당한다고 볼 수 없다고 했습니다. 따라서 임의경매절차에서 배당표를 작성 및 확정하는 것은 경매법원 판사의 재판 작용에 속하는 사항이기 때문에 판사의 보조자에 불과한 법원 공무원의 잘못이 인정된다 해도 곧바로 국가배상책임을 인정할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.