유치권 총 정리 기본편

유치권의 의의

유치권이란 타인의 물건에 관해 생긴 채권이 있는 경우, 부동산 소유자 및 그 승계인(상속 등의 포괄승계인, 매매, 경매의 매수인)에게 채권의 변제를 전액 받을 때까지 목전 부동산을 점유(인도를 거절)할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 유치권자는 채권 전부인 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 그 권리를 행사할 수 있습니다. 그러나 아직도 민법이 명쾌하게 정의를 내질 못하여 논란도 많고 또 그 성립요건에 대해 학설도 다양한 권리입니다. 특히 부동산 경매 절차에서는 매수신청인들이 골치를 썩이게 하는 것 중의 하나입니다.

 

유치권은 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건을 갖추게 되는 경우 법률상 당연히 발생하는 법정담보물권으로써, 유치권은 권리 신고를 해야 하지 않으므로 법원에 유치권 신고가 없더라도 성립되며, 권리 신고의 유무를 불문하고 정당한 유치권이 있다면 경락자에게 대항할 수 있으나, 권리 신고를 하지 아니하면 경매 절차의 이해관계인이 되지 못하므로 항고는 할 수 없습니다. 권리 신고를 한 경우, 경매법원에서는 매각물건명세서에 "유치권 있음" 또는 "유치권 성립 여지 있음"이라고 표기하여 매각가격 저감의 이득을 보려는 매수신고인이 많아서 유치권이 매각물건명세서에 표기되는 데에는 상당히 엄격한 심사 및 그 채권에 대한 입증자료(확정판결/공정증서 등)가 요구됩니다. 물론 매각물건명세서에 유치권이 표기되었다 하더라도 매각물건명세서는 실체적 권리까지 확정하는 효력이 없기 때문에 매수인은 후일 명도소송 등을 통해 유치권의 부존재가 입증된다면 유치권자의 채권액을 부담할 필요가 없습니다.

 

유치권자는 목적물을 환가하기 위해 경매를 신청할 수 있고, 경우에 따라서는 목적물로서 직접 변제에 충당할 수도 있고 목적물이 경매 또는 강제집행 되어도 민사집행법에서도 "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다"라고 규정하고 있어 유치권자는 그 매수인에 대해서도 채권을 전액 변제받을 떄까지는 그 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다.

 

특히 공사가 중단된 신축 건물이 있는 경우나 리모델링 중인 경매부동산 등은 이점을 감안하여 조사해야 하며, 매각 후 법원 기록이 표시되지 않은 유치권자가 뒤늦게 확인되었다면, 이때는 즉시 법원에 매각 불허가신청이나 매각 허가취소신청을 통해 입찰보증금을 반환받도록 노력해야 합니다.

 

유치권 성립 여부에 대해 당사자 간 다툼이 있을 경우는 최종 법원에서 판단하게 됩니다. 즉, 유치권자가 경매목적 부동산을 점유하고 있다면 유치권을 주장하며 건물의 인도를 거부할 것이 예상되고, 매수인으로선 건물을 인도받기 위해 채권을 변제하거나 아니면 결국 법원에 소송을 제기해야 합니다. 법원에서는 유치권 주장자의 점유 원인과 채권의 내용 등을 종합 검토하여 판단하게 될 것이며, 만약 유치권이 인정된다면 매수인은 법원에서 결정하는 채권 금액을 전액 지불해야 건물을 인도받을 수 있는 것입니다.

 

유치권의 성질

유치권은 인도 거절을 본체적 효력으로 하나 단순한 인도 거절권은 아니고 독립한 물권입니다. 따라서 유치권자는 채권을 변제받을 때까지는 채무자뿐 아니라 양수인, 매수인 등 누구에게도 권리를 주장하고 목적물을 유치할 수 있습니다.

 

그러나 유치권은 점유와 뗄 수 없는 관계입니다. 즉, 유치권자가 목적물의 점유를 잃어버리면 유치권은 소멸합니다. 그리고 점유를 침탈당한 경우에는 점유물 반환청구에 의해 점유를 회복할 수밖에 없습니다. 이러한 유치권의 객체는 동산, 부동산, 유가증권입니다.

 

유치권은 법정담보물권이라는 점에서 약정담보물권인 질권, 저당권과 구별됩니다. 따라서 부동산 유치권이라 하더라도 등기가 요건이 아니며 유가증권 유치권이라 하더라도 배서가 필요 없습니다.

 

유치권은 유치물 자체를 유치하는 것을 본 채로 하는 물권일 뿐이고 유치물의 교환가치를 지배하는 것을 내용으로 하지 않습니다.

 

점유란 무엇인가

유치권은 점유와 뗄 수 없는 관계라 하였습니다. 그래서 점유에 대해 알아야 합니다.

 

점유는 직접점유든 간접점유든 불문이지만 채권자가 채무자의 직접점유를 통해 간접점유 하는 경우에는 유치권은 성립하지 않습니다. 또한 제삼자에게 임대 점유하게 하고 이를 간접 점유하려고 할 때 채무자의 승낙이 없다면 유치권자는 채무자에게 임대행위 효력을 주장할 수 없습니다.

 

점유는 불법행위로 인해 취득한 것이 아니어야 합니다. 따라서 부동산의 경우 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되는 경우에는 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없습니다.

 

민법은 점유가 불법행위에 의해 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않는 것으로만 규정하고 있을 뿐이므로 처음에는 권원에 의해 점유를 개시하였지만 소멸한 경우에 유치권의 성립을 인정할 것인가의 의문이 일어납니다.

 

점유가 불법행위로 인한 것이라는 점에 대한 증명책임은 물건의 반환을 청구하는 자가 집니다. 점유자는 선의, 평온, 공연하게 점유하는 것으로 추정되고 점유물에 대하여 행사하는 권리를 적법하게 보유한 것으로 추정되기 때문입니다.

 

유치권은 법정 요건을 갖추면 당연히 발생하지만 배제하는 특약을 하면 그 특약은 유효합니다.

 

점유는 유치권의 성립요건이면서 존속 요건이므로 점유의 상실로 인해 유치권은 소멸합니다. 점유를 침탈한 경우에도 같지만, 점유물반환청구권에 의해 점유를 회복한 경우엔 유치권은 소멸하지 않았던 것으로 됩니다. 유치권자가 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대 또는 담보 제공하였다 하더라도 채무자의 소멸청구가 없는 한 그 자체만으로 유치권이 소멸하지 않습니다.