부동산 경매 실전 판례들 (2)

 

 

2022.08.15 - [부동산 경매] - 부동산 경매 실전 판례들 (1)

부동산 경매 실전 판례들 (1)

 

*A는 공동주택에 거주 중인데 건물 외벽에 다동이라고 표기되어있다. 그래서 A는 주소를 다동 104호로 전입신고를 하였다. 그러나 건물의 등기부와 대장상에는 다동이 아닌 3동으로 표기되어있다. 이런 경우 A는 3동 104호를 다동 104호로 전입신고를 한 경우 어떻게 되는가?

주택임대차보호법의 대항력 요건인 주민등록은 거래의 안전을 위해, 제삼자가 임대차의 존재를 인식할 수 있도록 한 공시방법입니다. 건물의 등기부상 동 표시인 3동 104호와 불일치한 외벽의 다동 104호로 된 A의 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.

 

*판사가 재판을 진행하며 실수로 잘못 판결했다면 손해배상청구가 가능한가?

예전에 은행이 A에 1억1천만원을 빌려주며 A의 부동산 3건에 대해 근저당권을 설정해뒀는데 경매법원 담당 판사가 담보권 실행 경매를 실시하며 부동산 2건에 대한 은행의 근저당권을 빼고 배당표를 작성하고 배당기일 소환장을 각각 다른 날로 2번 보내 기일을 착각하게 만들어 제대로 배당받지 못한 적이 있었습니다. 이에 따라 은행이 국가 등을 상대로 "경매 담당 판사가 원고의 근저당권을 빼놓고 배당하고 배당기일도 잘못 알려줘 손해를 입었다"며 손해배상청구 소송을 낸 적이 있습니다. 이에 재판부는 "담당 판사의 실수는 인정하나 위법성이 없다"며 국가에 대한 청구를 기각하고 나머지 채권자들에 대해서만 "잘못 배당된 2800만원을 은행에 돌려줘라."는 원고일부승소 판결을 한 적이 있습니다. 재판부는 판결문을 통해 임의경매절차에서 배당표를 작성 및 확정하는 것은 경매법원 담당 판사 고유의 재판 작용으로 부당한 목적으로 갖고 배당하는 등 특별한 사정이 없으면 위법성이 없어 불법행위라고 볼 수 없다고 하였습니다. 또한 "담당 판사를 보조하는 법원주사보가 배당기일을 잘못 알려줘 은행이 기일에 출석하지 못한 것은 인정되나 은행이 출석해 이의를 제기하더라도 담당 판사가 은행의 주장대로 배당표를 바꿔야 하는 것은 아니므로 배당기일 소환장 송달의 하자와 손해에는 인과관계가 없다"고 덧붙였습니다. 하지만 재판부는 "나머지 채권들은 은행보다 뒷순위 채권자인데도 배당받은 악의의 부당이득자로서 은행에 2800만을 돌려줘야 한다"고 밝혔습니다.

 

*집주인에게 부탁받고 대출기관에 무상임차라고 거짓말한 임차인에게 손해배상 책임이 있는가?

예전에 보험사가 임차인을 상대로 "임차인이 감정평가인에게 무상임차하고 있다고 거짓말을 해서 채권을 전부 회수하지 못했다"며 낸 손해배상청구 소송이 있었습니다. 그 결과 재판부는 임차인에게 손해배상청구를 하라는 원고승소 판결을 했습니다.

 

*공매 물건의 하자에 대해 책임지지 않는다는 한국자산관리공사의 공매 관련 약관은 불공정 약관인가?

예전에 A가 한국자산관리공사를 상대로 매각 받은 임야가 저수지에 잠겨 있어 가치가 없다며 손해배상청구 소송을 냈습니다. 이때 재판부는 원고패소판결을 내렸습니다. 재판부는 A가 입찰 당시 서명한 압류재산 공매 입찰 참가자 준수규칙에는 공매 물건의 하자에 대해 일체 책임을 묻지 않으며 입찰자 스스로 현지답사 등을 통해 물건을 확인해야 한다는 규정이 있어 한국자산관리공사의 하자담보 책임은 없다고 한 것입니다. 또한 일정한 조건에서 면책 특약을 할 수 있는 것은 보편화된 것이고, 공공기관의 의뢰로 공매 절차만을 대행하는 한국자산관리공사가 물건의 특성을 구체적으로 알 수 없기 때문에 입찰자 스스로 물건을 파악, 입찰에 참여하도록 규정한 것이므로 불공정 약관이거나 고의 또는 중과실로, 고객의 해제권 또는 해지권을 배제한 역권이라고 볼 수 없다고 했습니다.

 

*주택의 일부만을 인도받은 경우에도 전입신고를 하고 확정일자를 갖추는 등 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘다면 대항력이 인정되는가?

예를 들어 A가 방 4칸 중 2칸을 인도받아 전입신고와 확정일자를 받고 점유하고 있는 경우가 있습니다. 재판부는 이런 경우 A는 주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자를 갖춘다면 뒷순위 근저당권자보다 우선해 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다고 밝혔습니다. 즉, 계약한 주택의 일부만 인도받더라도 보증금 전체에 대항력이 있습니다.

 

*집행관의 부주의로 가압류목적물 멸실 및 훼손시킨 경우 집행관에게 배상책임이 있는가?

예전에 A가 국가를 상대로 "집행관이 습기에 약한 대나무 가공제품들을 물이 새는 창고에 보관케 하는 등 관리를 제대로 하지 않아 사품 가치가 없어졌다"며 손해배상청구 소송을 낸 적이 있습니다. 이에 재판부는 국가(집행관)는 이를 배상하라는 원고 일부승소 판결을 했습니다. 재판부는 판결문에서 "집행관이 유체동산의 가압류진행을 하며 채무자에게 가압류목적물을 보관시켜 채무자의 점유가 계속되더라도 집행관의 점유 또한 계속되는 것으로 가압류 목적물이 멸실 및 훼손이 되지 않도록 할 선량한 관리자로서의 보존 의무가 있다"고 했습니다. 또한 "물이 새는 지하에 목적물을 보관케 하고 채권자가 임의로 목적물을 옮겨갔는데도 방치하는 등 목적물에 대한 보존 및 점검 의무를 게을리한 직무 집행상 과실로 가압류 목적물이 멸실 및 훼손된 만큼 국가가 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔습니다. 하지만 재판부는 "가압류목적물을 보관하는 원고에게도 보관장소가 부적절하다는 사실을 집행관에게 통고하지 않고 목적물의 멸실 및 훼손 사실을 알면서도 방치하고 손해를 확대한 책임이 있다"며 국가의 책임을 20%로 제한한 사례가 있습니다. 따라서 채무자 보관 가압류목적물이 멸실 및 훼손된다면 집행관에게도 관리책임이 있습니다.