부동산 경매 실전 판례들 (3)

 

 

2022.08.16 - [부동산 경매] - 부동산 경매 실전 판례들 (2)

부동산 경매 실전 판례들 (2)

 

*주택의 소액임차인이 배당기일 전 매수인으로부터 우선변제권에 의해 받을 수 있다고 예상되는 배당금을 미리 받았지만 인정되지 않았다면 어떻게 될까?

이런 경우 임차인은 매수인에게 미리 받은 우선 변제금은 돌려줘야 합니다. 재판부는 임차인은 경매의 배당기일에 배당받지 못할 것을 해제조건으로 매수인으로부터 돈을 받은 것이라 했습니다. (해제조건은 일단 법률행위의 효과가 발생하지만, 해제조건이 성취되면 그때부터 법률행위의 효과가 상실되는 조건을 말합니다) 그래서 임차인이 배당에서 제외되어 해제조건이 성취한 만큼 임차인이 돈을 보유할 아무런 권원이 없게 되었으므로 매수인에게 돈을 반환해야 할 의무가 있다고 했습니다.

 

*집합건물의 공용부분을 주거목적으로 임차하고 공용부분에 전입신고를 하면 어떻게 될까?

집합건물의 공용부분을 임차하더라도 전입신고는 전유부분에 해야지 주택임대차보호법의 대항력이 인정됩니다. 예전에 다세대주택의 옥상을 구분소유자들의 지분에 따라 분할해 만든 방에 살던 A가 매각대금을 배당받은 국가 등을 상대로 "소액임차인으로서 우선변제권이 인정되는 데도 배당에서 빠진 것은 부당하다"며 배당이의 청구 소송을 냈습니다. 이에 재판부는 "A는 공용부분에 대해 전입신고를 한 만큼 대항력이 없다"고 하여 원고패소판결을 내렸습니다. 이어 "다세대주택 구분소유자들이 합의로 주택의 2층과 지붕 사이의 공간에 1층을 증축, 방 6개를 설치한 후 나눠서 원래 주택 102호에 종속해 새로이 305호로 표시한 사실이 인정된다. 305호는 등기부상 독립적으로 등재된 호수도 아니고, 주택의 전유부분인 102호의 부가물로서 독립적인 거래의 객체가 되지 못한다. 주택임대차보호법이 대항력의 요건으로 하는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제삼자가 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 따라서 공시의 기능을 제대로 수행하기 위해서는 부가물 또는 종물에 불과한 305호가 아닌 전유부분인 102호에 주민등록 전입신고를 해야 한다"고 했습니다.

이와 비슷한 사례지만 정반대로 임차인이 대항력이 인정된 사례가 있었죠? 1편에 있었으니 참고 바랍니다.

 

2022.08.15 - [부동산 경매] - 부동산 경매 실전 판례들 (1)

부동산 경매 실전 판례들 (1)

*경매법원이 임의경매절차에서 임차인의 배당요구 사실을 통지하지 않은 채 배당, 매수인에게 손해를 입혔다면 누가 배상하는가?

예전에 A가 은행이 5000만원의 근저당권을 설정한 주택에 대해 대항력 있는 임차인이 5500만원의 임차보증금을 배당요구 한 경매기록을 보고 경매에 참여했습니다. 그 후 주택을 경락받았다가 대항력 있는 임차인의 보증금반환 채무를 떠안게 되자 국가를 상대로 경매법원이 임차인의 배당요구 사실을 알리지 않아 임차보증금 5500만원을 물어주게 되었다며 손해배상청구 소송을 한 적이 있습니다. 결과는 국가는 4400만원을 배상하라는 원고일부승소 판결이 내려졌습니다. 재판부는 "경매 절차 중에 임차 기간이 남아있던 임차인이 배당요구를 했는데도, 경매법원이 이해관계인에게 통지하지 않은 채 경매를 진행, 적법한 임대차 해지가 이뤄지지 않았다. 경락인 A는 경매기록에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 한 사실이 나타나 있어, 매수 신고 가격을 결정하며 임대차보증금을 인수하지 않을 것으로 믿었는데, 법원이 배당요구 사실을 다른 채무자들에게 통지하지 않아, 결국 A가 예측하지 못한 임차보증금 반환 채무를 부담하게 되었다. 임차 기간이 남아있는 임차인이 배당요구를 하면 임대차계약의 해지라는 법률효과가 생기는데, 이러한 배당요구를 받은 경매법원은 이 사실을 늦어도 배당기일 전까지 이해관계인에게 통지해야 하고 통지하지 않았다면 경매법원이 직권으로 시정해야 할 특별한 사정에 해당한다. 경매법원이 직무상 위법행위로 매수인에게 예측하지 못한 손해를 입혔다면 국가는 소속 공무원의 위법행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 경락인 A도 임차인이 우선변제를 받을 것인지 면밀히 검토해야 하고 임차보증금반환 의무 인수를 이유로 매각 허가에 대한 이의, 경락허가결정의 취소를 구하거나 배당요구 사실의 통지를 촉구하는 등 집행법상의 구제 절차를 밟아 손해를 방지할 주의의무를 게을리한 잘못이 있다"고 하며 국가의 책임을 80%로 제한했습니다.

 

*도시계획이 공고된 사실을 알고서 그 땅에 건물을 지은 토지소유자는 도시계획사업이 시행될 경우 어떻게 될까?

토지소유자는 가설건축물을 건축해 도시계획사업이 시행될 때까지 한시적으로 사용할 수 있는 대신 도시계획사업이 시행될 경우에는 자기 비용으로 그 가설건축물을 철거해야 할 의무를 부담할 뿐만 아니라 그 철거에 따른 영업손실을 포함한 손실보상을 청구할 수 없습니다. 따라서 소유자가 손실보상을 청구할 수 없는 이상 소유자의 이용 권능에 터 잡은 임차인 역시 그 철거에 따른 영업손실의 보상을 청구할 수 없습니다. 또한 재판부는 "도시계획시설사업의 진행계획이 공고된 토지에 건축물을 건축하고자 하는 자는 도시계획사업이 시행될 때 건축물을 철거하는 등 원상회복의무가 있다는 점을 이미 알고 있었으므로 건축물의 한시적 이용 및 원상회복에 따른 경제성 기타 이해득실을 형량해 건축 여부를 결정할 수 있도록 한 것이다. 도시계획사업이 시행된다는 사실을 알면서도 건축물을 건축했다면 스스로 원상회복의무의 부담을 감수한 것이므로 무상으로 당해 건축물의 원상회복을 명하는 것이 과도한 침해라거나 특별한 희생이라고 볼 수 없다"고 했습니다.