분양권 손피 쉽게 총 정리 [글 하나만 보면 손피 완전 정복][손피 계산][손피 불법][양도세 매수자 부담 거래][양도세 대납]

요새 분양권 당첨이 곧 복권 당첨이라는 말이 있을 만큼 분양권에 대한 관심이 많습니다. 이런 분양권과 뗄 수 없는 단어가 하나 있는데 그것이 바로 손피입니다. 그러니 분양권 거래를 하시려고 하거나 분양권에 대해 관심이 많으시면 당연히 손피에 대해 완벽히 알고 있어야겠죠? 손피를 직접 계산하는 법도 알려드릴 테니 분양권 매매에 관심이 있으신 분들은 시중에 나온 매물 중에 원하는 매물을 가지고 직접 계산해보세요!

 

 

 

손피란 무엇인가?

손피는 말 그대로 내 손에 남는 프리미엄 수익입니다. 즉, 양도소득세를 다 내고 진짜 내 손에 남는 프리미엄 금액입니다. 예를 들어 손피 1억원이라고 하면 실제로 매수자가 부담하게 될 프리미엄 금액은 1억이 아니라 1억 이상이라는 뜻입니다. 따라서 손피를 다른 말로 하면 "양도세 매수자 부담거래"입니다. 매도자에게 부과되는 양도세도 매수자가 부담하라는 뜻이죠.

 

분양권 양도세율

지금 분양권 양도세율은 1년 미만 보유 시 77%, 1년 이상 보유 시 66%입니다. 따라서 손피 1억에 대한 양도소득세는 1년 미만 보유한 경우 7,700만원, 1년 이상 보유한 경우 6,600만원입니다. 엄청나죠?

그러면 손피 1억인 분양권을 살려면 얼마를 내야 할까?

"1년 미만 보유한 경우 1억 7,700만원, 1년 이상 보유한 경우는 1억 6,600만원이겠지 뭐"라고 생각하셨나요?
땡! 틀렸습니다. 1년 이상 보유한 경우로 가정하고 기본공제나 기타 필요경비 모두 제외하고 양도소득세만 생각해서 간단하게 계산해보겠습니다. 

1억에 대한 양도소득세 66% 하면 6,600만원입니다. 그런데 양도소득세를 매수자가 대신 납부하게 되면 대납한 양도소득세 6,600만원도 양도로 보기 때문에 6,600만원에 대한 양도소득세가 또 부과됩니다. 그러면 2차 양도소득세인 4,346만원이 발생하게 됩니다. 여기서 궁금증이 생기실 것입니다. "이 말이 사실이면 양도소득세가 죽을 때까지 계속 나오겠구만!" 

맞습니다! 양도소득세가 0으로 수렴할 때까지 계속 파생됩니다. 그럼 어떻게 해야 할까요? 2차든 3차든 매도자가 양도세를 정상 납부하는 순간 끝이 나게 됩니다. 따라서 공인중개사는 몇 차 양도세에서 끝맺음할 것인지 확인하고 특약에 넣는 것이 중요합니다. 만약 분양권 거래를 하는데 이러한 특약을 제대로 확인하지 않는 공인중개사가 있다면 꼭 특약으로 확정 지어서 넣어달라고 하세요.

 

그럼 손피 불법인가? 아닌가?

손피거래 즉, 양도세 매수자 부담거래는 합법입니다. 이러한 손피거래가 합법이 되기 위해서는 특약으로 양도세를 매수자가 부담한다는 것을 반드시 넣고 매수자가 부담한 양도세를 양도가액에 포함해서 거래 신고를 하면 됩니다. 따라서 손피로 분양권을 매수하시는 분이 실질적으로 부담하게 될 금액은 다음과 같습니다.

 

손피의 실익

합법적인 손피거래로 매수자, 매도자 양 당사자가 얻는 실익은 크지 않습니다.

쉽게 예를 들어 보겠습니다. 1차 양도세를 매수자가 부담하고 2차 양도세를 매도자가 부담하기로 하고 손피 1억짜리 1년 이상 보유한 분양권 거래를 한 경우를 생각해보세요. (국세청은 손피거래를 1차 양도세는 매수자부담, 2차 양도세는 매도자부담으로 거래하는 것을 권장하고 있습니다) 매수자가 프리미엄으로 낼 금액은 1억 6,600만원입니다. 그럼 매도자 손에 1억이 남을까요? 아닙니다. 매도자 입장에서는 프리미엄 1억을 받고 양도소득세 4,346만원을 냈으니 손에 5,644만원이 남게 됩니다. 손에 1억이 남는 것을 원했지만 터무니없이 부족한 금액이죠. (1억 6,600만원에 대한 양도소득세 66% 해서 5,644만원이 나오는 방식으로 계산해도 됩니다. 똑같습니다) 만약 매수자가 손에 프리미엄 금액 1억이 남을 때까지 매수자보고 양도소득세를 부담하라고 한다면? 프리미엄 금액은 2배~3배까지 올라갑니다. 즉 손피 1억은 실질적으로 프리미엄 2억~3억이라고 생각하면 됩니다. 
물론 2차 양도세는 매도자가 부담한다고 특약은 해놓고 어떻게든 티 안나게 매수자가 부담하게 해서 종종 거래를 성사하게 시키는 경우도 있지만 이렇게 하면 손피가 합법이 아니라 불법이 되는 것입니다. 일종의 다운계약과 똑같은 경우가 되는 것이니까요.

 

그래서 어쩌라고?

분양권 매수자는 정말 꼭 얻고 싶은 곳의 분양권이 있다면 양도세를 매도자가 정상 납부한다는 매물을 우선으로 찾아보세요. 프리미엄이 2억이고 양도세를 매도자가 정상 납부하는 매물이 손피가 1억인 매물보다 매수자가 실질적으로 프리미엄으로 부담하게 될 금액이 적습니다. 반대로 분양권가지고 있고 빨리 팔고 싶은 분양권 매도자는 양도세를 정상 납부한다는 것을 강조해서 광고해달라고 부동산에 알려주면 거래가 빨리 성사될 것입니다.
분양권 양도소득세가 솔직히 말도 안 되게 높아서 손피로 내는 현상은 어찌 보면 당연할 수도 있습니다. 이렇게 분양권 양도소득세가 말도 안 되게 높은 이유는 부동산 투기를 막기 위해서입니다. 그러나 수도권을 제외하고 지방의 경우는 미분양 매물이 많이 생기는 경우가 많습니다. 그래서 오히려 외부에서 이런 미분양 매물을 소화해주는 게 시장과 거래 안정성, 가격 안정성에 도움이 되기 때문에 마냥 이렇게 규제하는 것이 옳은 것이냐는 생각하게 됩니다. 
어쨌든 결론은 손피 거래는 합법이고 손피 계산법도 알려드린 대로 계산해보시면 분양권 매매를 할 때 얼마를 내셔야 하는지 자금계획을 세우실 수 있으실 것입니다. 감사합니다.