임차권등기명령으로 임차권등기를 했다면 배당요구 안해도 될까?{부동산 경매 실전판례들 (4)}

 

2022.08.17 - [부동산 경매] - 부동산 경매 실전 판례들 (3)

부동산 경매 실전 판례들 (3)

 

*돈을 빌려주고 받지 못했다는 이유로 임대차보증금을 내지 않고 주택을 임차해서 거주하는 것이 가능할까?

주택소유자에 대한 기존 채권으로서 담보물권에 대항할 수 없는 것을 주택의 매각대금에서 우선 변제받을 목적으로 임대차계약을 체결한 경우는 주택임대차보호법상의 보호 대상인 소액임차인이 아닙니다.

 

*채권자가 기존 채권을 전세보증금으로 전환해 채무자와 임대차계약을 체결하고 거주하는 경우에는 대항력이 생길까?

기존채권을 보증금으로 전환해 임대차계약을 체결하고 거주 시에는 대항력이 있습니다. 하지만 오로지 채권 회수의 목적으로 통정허위표시로 임대차계약을 한 경우는 대항력이 생기지 않습니다. 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖춰야 합니다. 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 임대차계약 당사자가 기존채권을 임대차보증금으로 전환해 임대차계약을 체결했다는 사정만으로 임차인이 대항력을 갖지 못한다고 볼 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.

 

*나는 잘살고 있는데 집주인이 몰래 임차인 퇴거신고를 했다면 임차인은 어떻게 될까?

집주인이 몰래 임차인을 퇴거 신고한 경우에도 대항력이 유지됩니다. 예전에 집주인이 근저당권을 설정하면서 임차인 몰래 임차인이 퇴거했다는 전입신고를 했다가 근저당권설정 등기가 완료되자 다시 전입신고를 한 사례가 있었습니다. 재판부는 "주민등록이 대항력의 존속 요건이더라도 임차인의 자의에 의하지 않고 제삼자에 의해 원인 없이 주민등록이 이전된 경우까지 주민등록의 이탈이라 보고 대항력을 상실한다고 해석하는 것은 주택임대차보호법의 입법 취지에 반한다. 이에 따라 주민등록의 외관을 믿고 경락받은 사람이 손해를 입게 되지만 서민의 주거생활 안정이 거래 안전보다 우위에 있다"라고 했습니다. 따라서 주민등록 외관상 전입 여부가 진실한지까지 확인하는 것은 사실상 힘들기 때문에 경매를 위해 임대차 관계를 조사할 때는 더욱 신중히 처리해야 합니다.

 

*관습상 통행권이란?

관습상 통행권 같은 것은 없습니다. 물권법정주의로 인해 물권은 법률로 정한 경우에만 생깁니다. 따라서 법률이 정하지 않은 새로운 종류의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않습니다. 결국 관습상 통행권은 법률 어디에도 근거가 없기 때문에 인정되지 않는 권리입니다. 온천권이라는 것도 마찬가지입니다. 관습상 통행권, 온천권이란 말은 없습니다.

 

*임차권등기명령에 의해 임차권등기를 한 임차인은 배당요구를 안 해도 배당받을 수 있을까?

임차권등기명령에 의해 임차권등기를 한 임차인은 배당요구 안 해도 배당받을 수 있습니다. 임차권등기명령에 의해 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인이 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있습니다. 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우 "저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제 청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다는 것이 판례의 태도입니다.

 

*주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기를 마친 경우, 주택임차인이 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 상실하면 전세권이 설정되어있어도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권도 사라질까?

당연히 대항요건을 상실하면 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실합니다. 전세권과 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권은 별개이기 때문입니다. 또한 주택임대차보호법의 대항요건은 주민등록, 점유개시 일자, 확정일자를 등기사항으로 기재해서 공시하지만 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없습니다.

 

*대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 경매 절차에서 우선변제권을 선택해 배당받았으나 보증금 전액을 다 돌려받지 못했다면 후행 경매 절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있을까?

우선변제권은 제1 경매 절차에서 썼기 때문에 사라집니다. 즉, 후행 경매 절차(제2 경매 절차)에서 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 하지만 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계릐 존속을 주장할 수 있습니다. 그에 따라 매수인에게 못 받은 보증금 잔액을 받으면 되는 것입니다.

 

*채무자 소유의 건물에 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았으나 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 유치권이 성립한 경우, 수급인이 유치권을 내세워 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 있는가?

유치권은 목적물에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관해 증축 및 개축 등 공사를 받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 유치권을 내세워 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

 

*부동산에 관한 경매 절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 공사도급계약을 체결한 후 이에 따른 공사를 시행한 자는 공사대금채권에 기초하여 매수인에 대하여 유치권을 주장할 수 있는가?

이는 신의칙에 반하여 주장할 수 없습니다. 건물 및 대지에 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 설정된 등으로 부동산 소유자의 재산 상태가 좋지 아니하여 위 부동산에 관한 경매 절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약 및 그 후의 사용 및 수익 약정을 체결하여 건물의 일부를 점유하였다면 수급인이 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하했다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사서를 교란할 위험이 있다는 점을 고려할 때, 수급인이 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정 등기를 마친 자의 신청에 의한 경매 절차의 매수인(낙찰자)에 대한 관계에서는, 수급인이 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 낙찰자에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 보는 것이 판례의 태도입니다.

 

*근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력이 발생 전에 취득한 유치권으로 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 있는가?

부동산경매 절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이지만, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그가 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 그러나 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권 설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권을 근거로 하여 경매 절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아닙니다.

 

2022.08.16 - [부동산 경매] - 부동산 경매 실전 판례들 (2)

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2022.08.15 - [부동산 경매] - 부동산 경매 실전 판례들 (1)

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