실전 경매 권리분석 고급편(2)

이번에도 역시 고급 편이므로 실무에서 발생하는 내용들만 다룰 예정입니다. 그렇기 때문에 초급, 중급, 고급(1)을 보고 오시는 것이 이해하시는 데 도움 되실 거라 생각됩니다. 반드시 보고 오세요!

2022.08.07 - [부동산 경매] - 실전 경매 권리분석 고급편(1)

실전 경매 권리분석 고급편(1)

 

* 주택의 소유자 A와 B는 1992년 5월 20일 전세금 3200만원에 전세 기간 2년으로 전세 계약을 체결하고 1992년 6월 20일 입주와 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 그 후 1993년 7월 20일 A는 C에 위 주택에 근저당을 설정하고 3000만원을 차용했다. 1994년 6월 임차 기간이 만료함에 따라 전세금을 500만원 증액하고 전세 계약을 갱신했다. 이때 C의 근저당권에 의해 경매가 신청되어 주택이 매각될 경우 B는 어떻게 되는가?

만약 A가 3200만원을 B에 주고 퇴거를 요구할 경우 B는 이에 응해야 합니다. 나머지 500만원에 대해서는 임대인으로부터 반환받을 수 있을 뿐 대항력은 없다는 뜻입니다. 또한 경매 절차에 참가하는 경우 3200만원에 한해 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있으며 증액된 500만원의 보증금도 재계약 서를 작성하고 이에 확정일자를 갖춘 경우 이 일자보다 후순위 권리자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 즉, 정리하면 임대인과 합의에 따라 임차보증금을 증액한 경우 이것은 그 합의당사자 사이에서만 효력이 있고 그 증액 이전에 설정된 근저당권자나 근저당권에 기한 경매 절차에서 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.

 

*전세보증금 인상의 경우 재계약 서를 작성하지 않고 인상 보증금 지급 후 영수증을 받은 경우, 영수증에 확정일자를 받아도 우선변제권 효력이 있는가?

영수증에 받은 확정일자는 효력이 없습니다.

 

*임차권을 양도받은 경우에도 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있는가?

임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전전세란 경우 양수인이나 전전세인지 임차인이 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고 기간 내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하여 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 가지고 있던 대항력은 동일성을 유지한 채 존속한다는 대법원판결이 있습니다.

 

*임차인이 외국인인 경우 주택을 임차하고 입주해도 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신 체류지로 하는 전입신고를 하였다. 주민등록을 갖추지 못해도 주택임대차보호법상 주택임차인으로 보호받을 수 있는가?

보호받을 수 있습니다. 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 해야 하고, 등록외국인이 체류지를 변경할 때는 신 체류지에 전입신고를 해야 한다고 규정하고 있으며 주민등록에 관한 신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인 등록을 하면 된다는 내용이 있기 때문입니다. 따라서 이러한 경우는 대항 요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있습니다.

 

*A는 대지에만 저당권이 설정된 신축주택에 입주하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 대지의 저당권자가 대지 외에 건물도 경매 신청을 한 경우 A는 어떻게 되는가?

건물 부분에 대해서는 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주와 전입을 했다면 A는 건물 매수인에게 대항력을 가지므로 집을 비워주지 않아도 됩니다.

 

*경매에서 배당요구를 하기 위해 계약서가 필요한데 확정일자를 받은 주택임대차 계약서를 분실한 경우, 어떻게 해야 하는가?

등기소나 동사무소 등에서 확정일자를 찍어 줄 때 그 임대차계약서의 내용에 관해서는 근거가 될 만한 자료를 전혀 남겨두지 않기 때문에 관계 당사자가 임대차계약의 내용 등 사실관계를 밝혀서 해결해야 합니다.

 

*최우선변제의 정확한 기준이 말소기준 권리인가?

아닙니다. 최우선변제권의 적용기준은 최선순위 담보물권을 기준으로 파악해야 합니다.

 

*남편과 아내가 각각 본인의 명의로 소액보증금 주택 임대차계약서를 작성하고 하나의 주택에서 함께 사는 경우, 남편과 아내가 각각 소액임차인으로 보호받을 수 있는가?

아닙니다. 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정 공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인 임차인으로 보아 각각의 보증금을 합산한 금액을 소액보증금 범위에서 해당 여부를 정합니다.

 

*원래는 소액보증금이 아니었으나 당사자 합의에 따라 소액보증금으로 감액한 경우 소액임차인으로 보호받을 수 있는가?

보증금 감액이 경매개시결정등기 전까지 적법한 절차에 의해 이루어진 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있습니다.

 

*소액임차인이 아닌 A가 집주인의 허락을 받고 방 1칸을 B에 소액임차인의 범위 안에 들어가는 보증금을 받고 전차하였다. 이 경우 B는 소액임차인으로 보호를 받을 수 있는가?

임차인 A가 소액임차인이 아니므로 전차인 B는 소액임차인으로 보호를 못 받는다는 것이 법원의 견해입니다

 

*임차권등기명령

1. 임차권등기명령이란?

임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 상태에서 인사발령 등의 사유로 임차인이 이사할 필요가 생긴 경우에도 이사하게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되기 때문에 이도 저도 못 하는 경우가 많습니다. 이러한 경우에 임차인이 법원에 임차권을 등기하여 줄 것을 신청하고 법원에서는 간단한 절차를 거쳐 임차권등기명령을 해서 임대인의 협의 없이도 임차인 단독으로 임차권을 등기할 수 있도록 하는 제도입니다. 즉, 임차인의 거주이전의 자유를 보장하고자 하는 제도입니다.

 

2. 임대차 기간이 종료되지 않은 경우에도 임차권등기명령제도를 이용할 수 있는가?

이용할 수 없습니다. 임대인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 못하는 경우 특별히 법원의 명령에 의해 임차인 단독으로 등기를 할 수 있는 길을 열어놓은 것이 임차권등기명령 제도이기 때문입니다.

 

3. 민법에서는 임대인과 임차인이 합의해서 임대차를 등기할 수 있다는데 어느 것이 우선인가요?

임차권 등기 명령에 의한 임대차 등기는 주택임대차에 한정됩니다.

 

4. 임차권 등기가 있는 주택을 임차한 경우, 근저당권에 의해 주택이 경매 절차가 진행 중이라면 임차권 등기 이후에 들어온 세입자는 보호받을 수 있는가?

확정일자를 갖추고 있는 경우에는 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있지만 실질적으로 순위가 상당히 뒷순위일 것이므로 보호받기 어려울 것입니다. 그리고 주택임대차보호법에서는 임차권등기명령에 의해 임차권 등기를 마친 임차인을 보호하기 위해 임차권 등기가 경료된 주택에 대해서는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않습니다. 따라서 최우선변제권을 주장할 수 없고 확정일자를 받았다면 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다.