등기부등본 보는 법 완벽 정리(2탄)

 

등기부등본을 통해 권리분석을 위한 본격적인 내용을 시작하겠습니다. 1탄을 못 보고 오신 분들은 보고 오시는 것을 추천해 드립니다.

 

2022.08.03 - [부동산 경매] - 등기부등본 보는 법 완벽 정리 (1탄)

등기부등본 보는 법 완벽 정리 (1탄)

 

인수주의와 말소 주의

인수주의에 해당하는 권리는 경매종결 시 소멸하지 않고 경매 부동산상에 그대로 살아남아 매수인에게 인수됩니다. 예를 들어 유치권(매수인은 경매개시결정 기입등기 전 발생한 유치권자에게 그 유치권을 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다), 최선순위의 담보물권보다 앞서 설정되거나 대항력을 갖춘 각종 권리 입신 고를 마친 주택의 임차권, 가등기, 가처분등기, 환매 등기 등), 최선순위 압류 등기보다 앞서서 설정된 경우 등이 있습니다.

말소 주의에 해당하는 권리는 경매 종결 시 권리가 소멸하므로 더 이상 권리를 주장할 수 없고 법원의 배당금에서 해결해야 합니다. 예를 들어 담보물권(저당권, 근저당, 담보가등기), 최선순위 담보물권보다 뒤에 설정되거나 대항력을 갖추지 못한 각종 권리가 처분등기, 환매 등기 등), 일반적인 가압류, 압류 등기 등이 있습니다.

말소기준등기

말소기준등기란 매각 결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기라고 합니다. 즉, 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 모든 권리의 말소 여부 및 인수 여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며, 말소기준등기보다 후에 등기된 각종 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸합니다.

대표적인 말소기준등기로는 저당권등기 중에서 등기부 갑구 및 을구 전체 중 시간상으로 가장 앞선 등기 등이 있습니다. 가등기는 담보가등기일 경우에만 말소기준등기가 될 수 있습니다. 실무에서는 가등기권자가 법원에 배당을 요구한 경우는 담보가등기로 보고 배당요구를 하지 않은 경우는 순위 보전 가등기로 판단하고 있습니다. 현재 법원에서는 가등기가 선순위일 경우는 매각 물건 명세서상에 담보가등기임을 명시하거나 매각으로 소멸하지 않는 권리에 표시하여 응찰자에게 보여주고 있습니다. 만약 이런 표시가 없는 선순위 가등기일 경우는 배당요구 여부를 확인해서 판단해야 합니다.

등기부 권리분석의 요령은 등기부의 갑구와 을구의 모든 등기를 등기순위로 나열한 후, 말소기준 등기를 찾아 각 등기의 말소 여부를 판단합니다. 예를 들어 1순위로 저당권이 설정되어 있다면 경매가 실행되면 그 뒤에 있는 모든 등기는 배당 여부와 상관없이 소멸합니다. 반면 말소기준등기보다 앞서는 선순위 권리들은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수 부담합니다.

인수주의 원칙

앞서 말했다시피 말소기준등기보다 앞서는 선순위 권리는 매수인에게 인수됩니다. 만약 가압류 등의 권리가 소멸하지 아니하는 정당한 사유가 있어 말소기준등기보다 선순위로 등기된 경우에는 선순위 권리 모두를 매수인이 인수 부담해야 합니다. 그리고 인수되는 권리 중에 확정일자부 주택임차권이 포함된 경우라면 임차권은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있는데 임차인이 우선변제권을 행사하여 배당받은 경우에도 뒷순위 권리들이 말소기준등기보다 앞서는 권리라면 여전히 매수인에게 인수됩니다. 확정일자부 주택임차권은 말소기준등기가 될 수 없기 때문입니다. 따라서 확정일자부 주택임차인이 임차보증금 반환 청구에 대한 확정판결 등의 집행권원을 근거로 해 강제경매를 신청하더라도 그 임차권은 말소기준등기가 될 수 없습니다.

말소 주의의 원칙

앞서 말했다시피 말소기준등기보다 뒷순위 권리는 그 존속기간이 남아있더라도 소멸합니다. 하지만 예외가 있는데 건물철거 및 토지 인도 청구권 보전을 위해 토지 지상 건물에 등기된 가처분이 그렇습니다. 등기부상 소유자가 달라서 토지 지상의 건물만이 경매목적물인 경우에 건물철거 합의 등의 법정 지상권 발생의 장애 사유가 있을 때, 토지소유자의 건물철거 및 토지 인도 청구권 보전을 위해 건물에 경료 된 가처분등기는 순위와 관계없이 낙찰로 소멸하지 않습니다. 이는 경매기입등기 이후에 등기된 경우라도 매각으로 인하여 소멸하지 않습니다.

원칙적으로 소멸하지 않는 권리

1. 유치권
유치권은 매각으로 소멸하지 않으므로 매수인이 승계 부담해야 합니다. 특히 유치권은 등기부로 확인이 불가하기 때문에 항상 유치권을 주의해야 합니다.

 

2. 말소기준등기보다 앞선 전세권 등기
말소기준등기보다 앞선 전세권 등 이기는 말소되지 않는 것이 원칙입니다. 하지만 말소기준등기보다 선순위라고 하더라도 전세권자가 경매를 신청한 경우나 전세권자가 배당요구 종기일까지 배당요구를 한 경우는 소멸합니다.

 

3. 선순위 가등기
가등기란 본등기를 할 수 있는 법률상 요건을 갖추지 못한 때 그 요건이 갖추어지면 가능한 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전하는 수단으로 하는 등기입니다. 즉, 등기 자체로는 효력이 없지만 된다면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다는 뜻입니다.
이러한 가등기는 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기와 담보목적의 담보가등기로 나뉩니다. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기는 경매의 경우 말소기준등기보다 그 등기가 선순위인 경우 매수인에 대하여 대항력이 있지만 뒷순위인 경우에는 매각으로 가등기는 소멸합니다. 예를 들어 가등기가 최선순위의 저당권보다 앞선 경우 매수인은 가등기를 인수하게 되고, 가등기의 본등기 이행으로 매수 물건의 소유권은 잃게 되므로 주의를 필요로 합니다. 반면에 담보가등기는 그 성립 시기와 관계없이 경매로 무조건 소멸합니다. 즉 후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있는 권리에 불과한 것입니다.
실무에서는 경매개시결정과 동시에 가등기권자에게 가등기의 내용을 소명할 것을 법원에서 최고합니다. 가등기권자는 통상 일주일 이내 신고해야 하며, 기간 내 신고가 없으면 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기로 취급합니다.
가등기가 담보가등기가 아닌 청구권 보전의 가등기로서 최선순위인 가등기권자는 신청채권자에 대항할 수 있으므로 가등기권자는 매수인에게도 대항할 수 있고 매각에 의해 소멸하지 아니합니다. 소유권이전청구권 가등기를 근거로 하여 본등기가 경료되면 매수인 명의의 소유권이전등기를 직권 말소하게 되어 매수인은 소유권을 잃기 때문에, 실무상 최선순위 가등기권이 있을 경우는 법원은 경매 절차를 중지하게 됩니다.
주의할 점은 가등기권리자가 가등기를 근거로 해 본등기를 하지 않고 별도로 소유권이전등기를 한 경우 가등기는 혼동으로 인해 소멸하지 않습니다. 혼동이란 서로 대립하는 2개의 법률적 지위가 동일인에게 귀속하는 것을 말합니다.

 

4. 선순위 가처분 등기
가처분이 최우선으로 하는 경우 매수인이 가처분을 인수하게 되며, 뒷순위의 가처분은 매각으로 소멸합니다. 그러나 뒷순위 가처분등기가 말소되었다고 해서 가처분권자의 권리가 소멸한 것은 아닙니다. 가처분이 환가에 의해 실효되어 등기가 말소되는가와 가처분의 피보전권리를 가지고 매수인에게 대항할 수 있는가 아닌가는 별개의 문제라는 뜻입니다.
가처분이 매각에 의해 실효되어 그 등기가 말소되더라도 등기 없이도 소유권에 대항할 수 있는 경우는 매수인에 대하여 소유권을 주장할 수 있습니다.

 

5. 실제 채권액이 없는 근저당이 최선순위일 경우

근저당권이 최선순위일 경우 모든 권리는 경매로 소멸하는 것이 원칙이라고 말씀드렸습니다. 하지만 실제로는 채무가 없다면 이는 효력이 없는 형식상의 근저당권이 되어 매수인이 낭패를 보는 경우가 있습니다. 예를 들어 근저당권 뒤에 가처분등기가 설정되어 있는데 이 근저당권이 실제로는 채무가 없는 형식상의 근저당권이라면 말소기준 권리는 강제 경매신청등기가 되어 이 등기보다 먼저 등기된 가처분등기는 회복됩니다. 회복된다는 것은 낙찰자에게 인수된다는 의미로서 가처분권자가 전 소유자 및 매수인을 상대로 소유권말소 청구 소송을 제기하여 승소한다면 매수인은 소유권을 상실하게 되는 것입니다.
따라서 이런 일을 방지하기 위해 최선순위 근저당권 이후에 가처분 있는 경우에는 근저당권자가 채권액이 있는지를 경매기록 조서 등을 통해 조사해야 합니다. 근저당권자가 채권계산서를 제출했는지 확인하고 제출하지 않았다면 직접 근저당권자에게 채권액 유무를 확인해보는 것이 좋습니다.