경매 절차 총 정리(경매 절차 part2)

 

 

저번 글에서 경매신청, 경매개시결정, 배당요구종기일 지정 및 배당요구 종기일까지의 과정을 알아보았습니다. 이번에는 그 뒤에 나머지 모든 경매과정에 대해 알려드리겠습니다. 경매 절차 PART1을 못 보신 분들은 한번 보고 오시는 것을 추천해 드립니다.

 

2022.08.02 - [부동산 경매] - 경매신청 시 필요서류와 경매개시결정 및 반드시 배당요구해야하는 사람 (경매절차 part1)

경매신청 시 필요서류와 경매개시결정 및 반드시 배당요구해야하는 사람 (경매절차 part1)

 

감정평가 및 현황조사

감정평가는 경매개시결정 후 3일 이내에 법원은 감정평가 명령을 발하고 감정평가기관에 감정평가를 의뢰합니다. 의뢰받은 감정평가법인은 2주 이내에 감정평가를 완료해야 합니다. 이때 감정평가가격을 기준으로 매각기준가격을 결정합니다.

 

현황조사는 경매개시결정 후 3일 이내에 법원은 현황조사 명령을 발하고 그에 따라 집행관은 경매목적 부동산에 대한 임대차 현황, 점유현황, 부동산의 물리적 현황 등을 2주 이내에 조사 완료해야 합니다.

 

매각기일 공고

경매법원은 감정평가서 및 현황조사서를 토대로 최초 매각가격, 매각조건 등을 결정하고 매각기일을 지정하여 일간신문 및 법원 게시판 등에 공고합니다. 이때 공고는 늦어도 매각기일 14일 이전에는 하도록 규정되어 있습니다.

 

매각물건명세서 비치

경매법원은 감정평가서 및 현황조사서를 토대로 매각물건명세서를 작성하여 매각기일(입찰일) 7일 전부터 매각일 전까지 일반인이 열람할 수 있도록 경매계에 비치합니다. 이때 비치하는 서류는 감정평가서 사본, 점유현황조사서, 매각물건명세서 등이 있습니다. 경매신청채권명세, 등기부등본, 배당요구 신청현황, 권리 신고현황 등의 사건기록은 매각기일 당일 매각 전까지 약 1시간 동안만 열람할 수 있습니다. (구법) 하지만 현재는 경매 당일에 컴퓨터로 확인하도록 하고 서류는 비치하지 않습니다.

 

매각기일(입찰기일)

매각기일(입찰기일)에 응찰자의 입찰(매수 신고)을 접수하여 최고가 입찰자(최고가매수신고인)와 차순위 입찰신고인(차순위매수신고인)을 결정합니다. 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 제외한 매수신고인은 즉시 입찰보증금을 반환받습니다. 만약 유찰되는 경우는 최저경매가격 이성의 매수신고인이 없어 유찰되는 경우 차기의 입찰 시는 최저매각가격을 상당히 저감합니다.

 

매각결정기일(낙찰 허가기일)

진행된 매각 절차의 하자 유무, 최고가매수신고인의 하자 유무, 최고가매수신고인의 자격, 민사집행법 제102조에 의한 경매 취소 여부, 매각기일 이후의 권리변동 등을 심사하여 법률에 저촉되거나 신의칙에 반하거나 하는 경우에는 매각 불허가 결정을 선고하고, 그러하지 아니한 경우에는 매각허가결정을 선고합니다. 이 매각허가결정은 법원 게시판에 공고되거나 상당한 방법으로 고지되지만 송달되지는 아니합니다. 이 매각허가결정 후부터 최고가매수신고인은 최고가 매수인으로 불리게 됩니다.

위 매각허가결정 또는 매각 불허가 결정으로 손해를 입었다고 주장하는 이해관계인은 법정 된 항고 사유 등의 법정 요건을 갖추어 위 매각허가결정 및 매각 불허가 결정에 불복하는 항고를 할 수 있습니다. 단, 이 항고는 통상 항고가 아닌 즉시항고이므로 매각 허가 결정일로부터 7일 이내에 항고장을 제출해야 합니다. 이 항고가 형식적 요건을 완비하면 각하되지 아니하므로 항고심에서 기각될 때까지는 매각허가결정의 확정이 보류되므로 확정 차단 효력이 있고 매각허가결정이 확정되지 아니하면 대금 기일을 지정할 수 없게 됩니다. 통상 항고가 항고심에서 기각되기까지는 대략 3개월 정도가 소요됩니다. 또 재항고 시에도 재항고심에서 기각 시까지 3개월 정도 소요됩니다.

 

매각허가결정 확정

항고가 없는 경우에는 매각 허가결정일로부터 7일 후 매각허가결정은 확정되고 확정일로부터 30일 이내에 대금 기일을 지정하고 대금지급기일 통지서를 최고가 매수인에게 송달합니다. 만약 항고가 있는 경우라면 항고가 기각된 후 매각허가결정이 확정됩니다.

매각허가결정 확정일로부터 1월 이내의 날로 대금지급 기일을 지정합니다. 실무에서는 통상 확정일로부터 25일~30일 후의 날이 대금지급기 일이 됩니다.

경매개시결정 후 매수인의 잔금 납부 전까지 이해관계인은 집행에 대한 이의, 청구이의의 소 또는 채무 이의의 소 등의 방법으로 경매 절차의 정지 또는 취소를 구할 수 있습니다.

 

대금 지급 기한(매각 잔대금 납부일)

유효한 소유권의 취득 경우 매수인이 대금을 납부하면 등기 없이도 매각부동산의 소유권을 확정적으로 취득하며 경매 절차 진행 중에 발생하였거나 잠재된 하자는 모두 치유됩니다. 따라서 그 누구도 매수인의 소유권을 취득을 부인하지 못합니다. 다만 경매신청채권에 원인무효의 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다. 인도명령 등에 의한 채무자, 소유자, 점유자 강제퇴거의 경우 대금납부로 매수인이 소유권을 취득하면 채무자, 소유자, 점유자 등은 점유를 풀고 부동산을 매수인에게 인도할 의무가 발생합니다. 매수인은 인도를 거부하는 위 점유자를 상대방으로 한 인도명령을 근거로 하여 강제퇴거를 시킬 수 있습니다.

 

만약 최고가 매수인이 지정된 기일까지 대금을 미납한 경우에는 3일 이내에 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 선고하고 14일 이내의 날로 대금지급 기일을 정합니다. 이때 차순위매수신고인도 대금을 납부하지 않는 경우에는 3일 이내에 법원은 재경매 명령을 내리고 재경매기일을 지정하여 일반의 경매 절차와 같은 방법으로 공고합니다. 재경매기일은 그 공고일로부터 7일 이후 20일 이내의 날로 정합니다. 이러한 경우 최고가 매수인과 차순위매수신고인은 재경매기일 3일 전까지는 매각 잔대금과 연리 20%에 상당하는 지연이자를 납부하고 재매각 절차의 비용 또한 납부한 때에는 소유권을 취득하고 재매각 절차를 취소하게 됩니다. 그런데 최고가 매수인과 차순위매수신고인이 대금납부를 경합하는 경우 대금을 먼저 납부하는 자가 소유권을 취득하게 됩니다.

 

재매각 절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 달라고 요구하지 못하므로 주의하셔야 합니다.

 

배당기일

배당기일이란 민법 등 부동산 경매 관련법의 규정에 따라 우열 및 배당순위를 정하여 그 순위에 따라 각 권리자가 수령 할 수 있는 배당금을 산정하여 배당표를 확정하는 날입니다. 통상 대금지급일로부터 3일 이내에 배당기일을 지정하여 2주 이내에 배당기일을 열도록 법원 예 구에 규정되어 있으나 실무에서는 대금납부일로부터 1개월을 전후하여 배당기일을 열고 있습니다. 만약 매수인이 경매부동산의 임차인, 채권자 등 배당을 받을 권리자인 경우에는 상계의 기회를 주기 위해 대금 기일과 배당기일을 같은 날로 정하고 있습니다.

 

경매 부동산의 임차인, 등기된 전세권자 등 부동산점유자는 점유를 풀고 낙찰자에게 부동산을 명도할 의무를 집니다. 단 낙찰자에게 대항력 있는 점유자는 그러하지 아니합니다. 임차인이 법원에서 배당금을 수령하기 위해서는 매수인의 인감이 날인된 건물 인도 확인서와 매수인의 인감증명서를 법원에 제출해야 하며 매수인의 건물 인도 확인서 교부 의무와 세입자의 부동산 인도(퇴거) 의무는 동시이행의 관계입니다.

 

보통 배당표 초안은 이해관계인이 열람할 수 있도록 배당기일 3일 전에 비치합니다.

 

배당이의

작성된 배당표에 이의가 있는 이해관계인은 배당기일에 출석하여 구두로 배당에 대한 이의를 할 수 있습니다. 이의는 반드시 배당기일 당일만 구두로 해야 하며 미리 서면으로 제출된 배당이의는 이의의 효력이 없습니다. 배당에 대한 이의가 있으면 담당 판사가 심리한 후 인용 여부를 결정하고 이의가 완결되지 아니하면 이의와 관련한 배당금은 그 완결 시까지 지급을 보류합니다.

배당기일에 이의를 완결하지 못한 채권자는 배당기일로부터 7일 이내에 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다. 배당이의의 소를 제기한 자는 배당금의 지급을 정지시키기 위해 위 7일 이내에 배당법원에 소 제기 증명원을 제출해야 합니다.

확정된 배당표는 당해 경매 절차에서 배당절차의 종류를 의미할 뿐 그 권리의 실제적 사실관계를 확정하는 효력은 없습니다. 따라서 확정된 배당표에 의해 손해를 본 이해관계인은 부당한 배당을 받은 자를 사대 올 부당이득 반환 청구의 소를 제기하여 그 권리의 실체적 사실에 관해 다툴 수 있습니다.