경매신청 시 필요서류와 경매개시결정 및 반드시 배당요구해야하는 사람 (경매절차 part1)

경매신청 시 필요서류

경매신청이란 변제기가 도래한 채무에 대해 채무자가 여타이유로 채무변제의 의무를 이행하지 아니할 때 채권을 변제받고자 하는 채권자가 채무자소유의 부동산을 강제로 매각해줄 것을 법원에 요청하는 절차를 말합니다.

경매에는 강제경매와 담보권 실행 경매가 있습니다. 강제경매는 부동산소유자를 채무자로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행권원(집행력 있는 공증증서 신청하는 경매입니다. 예를 들어 임차인이 임차보증금반환 청구와 관련된 재판에서 승소하여 그 판결문(확정판결뿐 아니라 확정된 지급명령, 화해조서 등을 포함)을 집행권원으로 하여 경매를 신청하는 경우, 차용증 등 채권 증서상의 금액에 대한 이행판결 등을 집행권원으로 하여 경매를 신청하는 경우, 임대차계약서 등의 채권증서에 대하여 채무자가 집행력을 인낙한 공정증서를 집행권원으로 하여 경매를 신청하는 경우가 있습니다.

 

*강제경매신청 시 필요서류
1. 강제경매신청서
2. 집행력 있는 정본(판결정본 등)
3. 부동산 목록
4. 부동산 등기, 건축물대장, 토지대장
5. 송달 증명원(집행권원, 집행문 등의 각종 증명서면)
6. 채권자 주민등록등본
7.경매 비용 예납서, 등록세 영수필확인서, 송달료납부서
8. 기타(대리인자격증명서 위임장, 기타 부대 서류 등)

담보권 실행 경매는 부동산 소유자를 채무자, 물상보증인 등으로 하는 근저당권, 저당권 등의 담보물권자가 그 담보 물권을 근거로 해 신청하는 것으로 강제경매와는 달리 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권이 있기 때문에 별도의 소송절차나 판결문 등이 필요 없습니다. 예를 들어 변제기가 도래한 근저당권이나 저당권, 변제기가 도래한 담보가 등기권, 변제기가 도래한 전세권, 유치권 등이 있습니다. 그러나 지상권, 지역권, 등기된 주택임차권 등은 담보권 실행 경매권이 없다는 것을 주의하셔야 합니다.

*임의 경매신청 시 필요서류
1. 담보권 실행 경매신청서
2. 근저당설정계약서
3. 대출계약서, 대출금 증서 등의 채권증서
4. 부동산 목록
5. 부동산 등기, 대장
6.경매 비용 예납서, 등록세 영수필확인서, 송달료납부서
7. 대리인일 경우 대리인자격증명서, 위임장, 기타부대 서류 등
8. 송달증명원(집행권원
9. 채권자 주민등록등본
10.경매 비용 예납서, 등록 영수필확인서, 송달료납부서

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경매개시결정

경매개시결정이란 채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대 서류를 심사하여 적법하다고 판단하여 경매 절차의 개시를 허가하는 법원의 결정을 말합니다. 제출된 서면을 토대로 서면상의 형식적 요건 및 실질적 요건 등을 심사하여 개시 결정 여부를 판단합니다. 이러한 경매개시결정이 있으면 법원은 즉시 경매목적부동산의 압류를 명하여 등기소에 경매기입등기를 촉탁하고 채무자 및 부동산소유자에게 경매개시결정문을 송달합니다. 이때 등기부 갑구에 강제경매나 담보권 실행 경매로 표기됩니다. 경매개시결정이 발생하면 압류의 효력이 발생합니다. 발생일은 등기부에 경료 된 경매기입등기의 접수일과 경매개시결정문이 채무자 또는 소유자에게 도달된 날 중 빠른 날이 효력발생일입니다.

경매개시결정은 채무자에게 고지되지 아니하면 효력이 없기 때문에 적법한 송달 없이 진행된 경매 절차는 낙찰 잔금을 납부하고 배당절차까지 종료된 후라도 채무자가 이를 이유로 불복하면 이미 진행된 경매 절차가 모두 취소된다는 것이 현재 대법원의 판례입니다. 그래서 실무에서도 송달불능 등 적법한 송달이 안 되는 경우에는 더 이상의 경매 절차를 진행하지 않습니다. 따라서 반드시 등기송달 등의 일반송달을 하거나 이게 안 된다면 재송달, 이게 안 된다면 특별송달, 이게 안 된다면 유치송달, 이게 안 된다면 공시송달을 하는 방법으로 송달해야 합니다.

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반드시 배당 요구해야 하는 사람 vs 안 해도 되는 사람

경매개시결정에 다른 압류의 효력이 발생한 때에는 법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고를 해야 합니다. 보통 경매개시결정이 송달되거나 경매개시결정 기입등기가 된 때, 즉 압류의 효력이 발생한 때부터 일주일 내에 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하고 공고합니다.

배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 그때까지 배당을 요구하지 않는다면 선순위 채권자라 하더라도 경매 절차에서 배당받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 뒷순위채권자로서 배당받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환 청구를 하는 것도 허용되지 않습니다. 또한 첫 경매개시결정등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나 이미 본안 소송에서 가압류금액 이상의 승소 판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력이 있는 정본에 의해 배당요구를 할 필요가 있습니다. 그렇지 않으면 가압류 금액을 넘는 부분에 대해서는 배당에 참여할 수 없게 되는 경우가 있기 때문입니다. 그래서 일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에게 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있습니다.

*반드시 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하는 채권자
1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자
2. 민법 기타 법률에 따라 우선변제 청구권이 있는 채권자, 주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인, 근로기준법에 의한 임금채권아, 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등
3.경매개시결정 기입등기 후에 가압류한 채권자, 근저당, 임차권등기, 전세권자
4. 국세 등의 교부 청구권자 국세 등 조세채권 이외의 의료보험법, 국민의료보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금

*배당요구 안 해도 되는 사람
1. 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자
2. 임차권 등기권자
3. 체납처분에 의한 압류등기권자
4. 가압류권자
5. 배당요구종기까지 한 경매신청에 의해 이중 경매개시결정이 된 경우 이중 경매신청인