부동산 경매 용어 총 정리(2)

2022.07.29 - [부동산 경매] - 부동산 경매 용어 총 정리(1)

부동산 경매 용어 총 정리(1)

권리관계 : 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말합니다.

권리능력 : 권리나 의무를 질 수 있는 자격 또는 지위를 말합니다. 모든 사람은 태어났을 때부터 권리능력을 갖추는 것이 원칙입니다. 그러나 손해배상, 재산상속, 유증 등의 경우에는 태어나지 않고 태아인 경우에도 권리능력을 갖추는 것으로 하고 있습니다.

지분경매 : 경매목적부동산이 소유권이 공유지분으로 되어있는 경우에 공유지분소유자의 채권자가 그 지분에 대하여 경매를 신청하여 진행되는 경매를 말합니다. 이러한 경우에 매수인은 매각부동산의 소유권 중 그 지분에 대하여만 소유권을 취득합니다.

매수인 : 최고가매수신고인에게 매각결정이 선고된 후에는 최고가매수신고인이 아니라 매수인으로 불리게 됩니다. 쉽게 말해 매각허가결정이 있기 전까지는 최고가매수신고인이고 그 후에는 매수인으로 호칭합니다.

과잉 경매 : 공동담보 목전 부동산 중 1개 또는 일부를 경매로 매각하여도 채권을 변제하고 절차 비용을 상환함에 충분하지만 일괄하여 경매를 신청하여 진행되는 경매를 말합니다. 이러한 경우 채무자의 불복이나 법원의 직권에 의해 과잉 경매로 판명되면 공동담보목적부동산 중 일부를 지정하여 경매를 실시하게 됩니다. 이때 채무자가 과잉 경매의 사실을 소명하여 공동담보목적부동산 중 경매로 매각할 부동산을 지정할 수도 있습니다. 주의할 점은 토지와 그 지상 건물을 일괄경매로 진행하는 경우에는 과잉 경매가 되더라도 채무자의 불복이 허용되지 않습니다.

소명 : 어떤 일에 대한 이유를 밝혀 잘 알 수 있도록 설명한다는 뜻입니다.

중복경매(병합경매) : 제1 채권자의 경매신청으로 경매목적부동산에 대한 사건번호가 부여된 상태에서 제2 채권자의 경매신청이 있어 또 하나의 사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 말합니다. 즉, 둘 이상의 사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 뜻하는 것이죠. 이러한 경우 먼저 부여된 사건번호에 따라 경매 절차는 진행되고 선행의 사건번호에 의한 경매가 취하 후행의 사건번호에 의한 경매가 계속 진행됩니다.

특별매각조건 : 법정매각조건 외에 개별 매각부동산에 대하여 따로 지정한 매각조건을 말합니다. 예를 들어 매수인이 매각대금 지급기일 이후에 대금을 납부할 경우 지연이자를 연 2할로 변경하는 것, 재매각 시 입찰 보증금을 20~30%로 하는 것, 토지별도등기 부분에 대한 근저당권 인수 등이 있습니다. 어느 특정 경매 절차가 법정매각조건에 의하여 실시되는 경우에는 매각기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없으나, 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집행관이 매각기일에 고지해야 하며, 특별매각조건으로 매각한 때에는 매각허가결정에 그 조건을 기재해야 합니다.

법정매각조건 : 민법에서 정한 일반적인 매각조건을 말합니다. 그 예로 남을 가망이 없을 경우의 경매 취소(법 제102조), 인수주의와 잉여 주의의 선택(법 제91조), 공유자의 우선매수권 신고(법 제104조), 공유물지분에 대한 경매(법 제139조 제2항), 소유권 이전 촉탁등기 및 비용(법 제144조), 매각대금의 지급 의무 및 지급 시기(법 제142조), 부동산의 인도명령 등(법 136조 제1항), 매수신청의 보증(법 제113조, 민사 집행규칙 제63조 제1항), 매각기일과 매각결정기일 등의 지정(법 제104조, 제119조, 제125조, 제138조 제2항), 소유권의 취득시기(법 제135조)가 있습니다.

배당절차 : 강제집행이나 파산절차에서 압류당한 재산을 환가해서 얻는 금전에 대해 배당요구 신청을 한 각 채권자에게 안분하여 변제하기 위한 절차입니다.

배당요구 : 우선변제권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류한 채권자는 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있습니다. 이러한 배당요구는 배당요구의 종기일까지 해야 합니다. 배당요구는 배당요구의 종기일까지 해야 합니다. 따라서 임금채권이나 주택임대차보증금반환 청구권 등 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당받은 후순위자를 상대로 부당이득반환 청구를 할 수도 없습니다.

배당요구의 종기 결정 : 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 제삼자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기부에 올리지 아니한 채권자는 반드시 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있습니다. 이때 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 늦출 수 있습니다.

배당요구의 종기 공고 : 배당요구의 종기가 정해진 때에는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에, 채권자들이 널리 알 수 있도록 하기 위해 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고해야 합니다.

배당이익 : 배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 안의 범위에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권이나 채권의 순위에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 이내에 집행법원에 대하여 소제기증명을 제출하면 그 금액에 대해서는 지급을 보류하고 공탁하게 됩니다. 이의제기 채권자가 그 증명 없이 이 기간을 넘기면 이의에도 불구하고 배당금을 지급하게 됩니다.