부동산이란? 부동산 하려면 최소한 용어는 알아야죠

부동산은 법적으로 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분합니다. 협의의 부동산은 민법상의 부동산을 말하고 광의의 부동산은 민법상의 부동산과 함께 의제 부동산을 합한 부동산을 말합니다. 그렇다면 협의의 부동산이란 무엇일까요? 협의의 부동산이란 토지 및 그 정착물을 말합니다. 즉, 민법상으로 부동산은 토지 및 그 정착물을 말하는 것입니다. 우리가 부동산이란 단어를 생각했을 때, 딱 떠오르는 것들입니다.

토지 및 그 정착물 중에 먼저 토지에 대해 알아보겠습니다. 토지가 지금 생각하는 토지보다 생각보다 의미가 넓습니다. 토지는 그 땅뿐 아니라 범위 내에서의 상하를 포함합니다. 즉 공중과 지하를 포함하는 입체 공간이란 뜻입니다. 그래서 부동산은 수평공간, 공중공간, 지중공간의 3차원 공간으로 구성되어있습니다. 이러한 개념이 생기게 된 이유는 건물의 고층화, 지하철, 터널 등의 등장 때문입니다. 이에 따라 소유권의 공간적 범위 또한 지표건, 지하권, 공중권으로 구분됩니다. 간단하게만 설명하면 지표 권은 토지소유자가 토지 지표를 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 말합니다. 지하권은 토지소유자가 토지의 지하공간에서 어떤 이익을 획득하거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 여기서 주의해야 할 점은 광물, 즉, 금속이나 비금속, 유전에 대해서는 토지소유자의 소유권이 미치지 못한다는 것입니다. 공중권은 토지소유자가 토지의 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 곧 토지소유자가 토지의 공중공간을 다른 사람의 방해 없이 정당한 이익이 있는 범위 안에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 점 때문에 공중권이 무한이 확대되면 문제가 생길 우려가 있어, 합리적으로 예측할 수 있는 높이까지만 공중권이 인정된다고 생각하시면 됩니다.

토지에 알아보았으니 정착물에 대해 알아볼까요? 토지의 정착물은 토지에 고정되어 있어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로 그러한 상태로 사용되는 것이 그 물건의 통상적인 성질로 인정되는 것을 말합니다. 말이 어렵죠? 예시를 들어보겠습니다. 대표적으로 건물이 있습니다. 건물은 토지에 고정되어 있고 용이하게 이동할 수 없습니다. 그리고 건물의 상태로 사용되는 것이 통상적이기 때문에 대표적인 토지의 정착물이라고 할 수 있습니다. 건물은 토지로부터 독립된 별개의 부동산이고 등기에 의해 공시됩니다. 이러한 건물은 최소한의 기둥 갖추어져 있어야 합니다. 그러니 주유소는 건물이 아니라는 것을 잘 아시겠죠? 주유소는 보통 주벽이 없고 지붕만 있기 때문입니다. 건물 말고도 토지의 정착물 예시로는 수목이나 돌담, 도로, 매년 경작해야 하지 않는 나무나 다년생 식물 등이 있습니다. 수목은 참 재밌는 게 토지와 분리되면 동산이지만, 토지로부터 분리되지 않은 상태에서는 원칙적으로 토지의 일부일 뿐 독립한 물건이 아닙니다. 그래서 수목이 토지의 정착물이라는 개념 안에 포함되기 위해서는 토지로부터 분리되지 않은 상태여야만 하는 것이죠. 이와 비슷하지만 다른 개념으로 농작물이 있습니다. 토지의 주인이 따로 있고 그 땅에 농작물을 경작하는 사람이 따로 있는 경우가 많습니다. 이러한 경우 농부가 애써 경적한 농작물은 농부의 소유일까요? 토지의 주인 소유일까요? 만약 농부가 정당한 권원을 가진 상태에서 타인의 토지에 경작한 농작물은 토지로부터 독립된 정착물입니다. 예를 들어 임차권이나 전세권, 지상권 등을 가진 농부가 경작한 농작물은 당연히 그것을 경작한 농부의 것이라는 말입니다. 반대로 정당한 권원 없이 타인의 토지에서 경작한 농작물은 어떨까요? 농작물은 농부가 아무런 권원 없이 타인의 토지에서 경작한 경우에도 그 농작물의 소유권은 농부에게 있습니다. 즉, 농부가 무단으로 남의 땅에다가 농작물을 경작해도 그 농작물의 주인은 땅의 주인이 아니라 농부란 뜻입니다.

토지의 정착물은 또 토지로부터 독립된 정착물인가 종속된 정착물인가로 나눌 수 있습니다. 토지로부터 독립된 정착물은 토지와 별개로 거래될 수 있습니다. 대표적으로 앞에 말씀드린 건물이 있습니다. 반면에 토지에 종속된 정착물은 토지와 함께 거래됩니다. 대표적으로 도로, 돌담, 매년 경작해야 하지 않는 나무나 다년생 식물 등이 있습니다.

지금까지 민법상 부동산에 대해 알아보았습니다. 이제 마지막으로 남은 의제부동산에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산의 반대말은 무엇인지 아시나요? 동산입니다. 동산의 정의는 웃기게도 부동산 이외의 물건이 동산의 정의입니다. 전기, 기타 관리할 수 있는 자연력도 동산으로 취급됩니다. 그 예로 시원한 에어컨 바람입니다. 재밌는 여담을 하나 알려드리자면 한 상가가 있었습니다. 이 상가 안에 101호와 102호가 벽을 두고 붙어있는 구조입니다. 101호에는 에어컨이 없지만 102호에는 에어컨이 있었습니다. 그래서 101호 주인은 102호 주인 몰래 벽을 뚫어 에어컨 바람을 훔친 사례가 있습니다. 이에 에어컨 바람도 기타 관리할 수 있는 자연력이고 동산이므로 101호 주인이 102호 주인에게 부당이익으로 배상했다는 여담이 있습니다. 어쨌든 말 그대로 동산이지만 부동산으로 의제되는 경우가 있습니다. 바로 등기나 등록하는 동산들이 그렇습니다. 대표적으로 자동차, 선박, 항공기, 건설기계 등이 있겠습니다. 이러한 의제 부동산은 동산이지만 의제부동산으로도 분류됩니다. 따라서 광의의 부동산은 토지 및 그 정착물뿐 아니라 자동차나, 건설기계, 선박 등도 포함한다는 사실을 알아야 합니다.