부동산 경매 용어 총 정리(1)

 

경매 : 상품의 가격이 미리 정해져 있지 않고, 구매 희망자들이 희망하는 가격을 적어내면 그 중 최고가를 희망한 자에게 판매하는 방식의 물품 판매 방법을 말합니다.

채권자 : 권리를 가진 자. 즉, 경매에서는 대부분 금융기관이나 사채업자(=돈 빌려준 사람)가 이에 해당합니다.

채무자 : 의무를 진 자. 즉, 경매에서는 대부분 부동산 소유자(=돈 빌린 사람)가 이에 해당합니다.

강제경매 : 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 현금화해서 그 매각대금을 가지고 채권자가 가지고 있는 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차 중 하나입니다.

강제집행 : 채권자의 신청에 따라 국가의 집행기관이 채권자를 위해 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가공권력을 근거로 하여 강제적으로 실현하는 법적 절차입니다.

개별 경매 : 수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에 부동산별로 최저경매가격을 정하여 경매해야 한다는 원칙입니다.

공동 경매 : 수인의 채권자가 동시에 경매신청을 한 경우이거나, 아직 경매개시결정을 하지 않은 동안에 동일 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 수개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 해야 한다는 것입니다. 이때 수인은 공동의 압류채권자가 되고, 그 집행 절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준하여 실시됩니다.

경매개시결정 : 경매신청의 요건이 충족되었다고 판단되면 법원은 경매 절차를 개시한다는 결정을 하는데 이를 경매개시결정이라고 합니다.

경매개시결정 등기 : 채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원은 경매 절차의 개시 결정을 하고 직권으로 등기부에 그 사유를 기재할 것을 등기소에 촉탁할 수 있습니다. 이때 등기부에 기재되는 것이 경매개시결정등기이며 이때부터 경매목적물에 대한 압류의 효력이 발생합니다.

촉탁 : 일을 부탁하여 맡기는 것.

압류 : 어떤 목적물을 임의로 처분하지 못하게 하는 것. 쉽게 말해서 채무자가 경매대상물을 미리 팔거나 빼돌리지 못하게 하는 것을 말합니다.

취하 : 경매신청을 한 채권자가 취하 신청을 하면 압류의 효력이 소멸하고 경매 절차가 정지됩니다. 매 수신고가 있고 난 뒤에 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수 신고인 또는 매수인과 차순위매수 신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생깁니다. 즉 경매신청을 취하하려면 매수 신고 전에 해야겠죠?

매수신고인 : 매각기일에 희망하는 물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 내고 입찰한 자들을 매수신고인이라고 합니다.

매각기일 : 매각을 실시하는 기일. 최고가매수신고인은 매각 당일 결정됩니다.

입찰 : 해당 계약의 상대자가 될 것을 희망하는 자가 계약의 내용에 관하여 다수인과 경쟁을 통해 일정한 내용을 표시하는 행위를 말합니다.

매수신청보증금 : 입찰에 참여할 경우 입찰자는 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 현금이나 자기앞 수표, 보증보험증권 등의 매수신청보증금을 집행관에게 제공해야 합니다. 매각 절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수신청보증금을 반환해야 합니다. 매각허가결정이 확정되고 최고가 매수인이 대금 지급 기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 최고가 매수인이 잔금을 납부하지 않는다면 최고가 매수인이 제공했던 매수신청보증금은 몰수되어 배당할 금액에 포함됩니다. 이후 차순위매수신고인의 매수신청보증금도 똑같은 절차로 진행됩니다.

최고가매수신고인 : 매각기일에 입찰한 매수신고인 중 최고가로 입찰하여 집행관으로부터 최고가매수신고인으로 매수 허가를 받고 성명과 가격을 호 창받은 자를 말합니다. 만약 잔금 기한까지 잔금을 납부하지 아니하면 입찰보증금은 몰수되어 재경매 시의 배당재단에 산입됩니다.