부동산 경매 용어 총 정리(3)

2022.08.01 - [부동산 경매] - 부동산 경매 용어 총 정리(2)

부동산 경매 용어 총 정리(2)

2022.07.29 - [부동산 경매] - 부동산 경매 용어 총 정리(1)

부동산 경매 용어 총 정리(1)

 

기간입찰제 : 일주일에서 한 달 이내의 기간에 응찰자가 사전에 직접 또는 등기우편으로 입찰서류를 제출하게 되면, 법원이 매각기일에 입찰서류를 개찰하여 최고가 응찰자에게 낙찰시키는 방식입니다. 입찰 기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정해집니다. 매각기일은 입찰 기간이 끝난 후 1주일 안으로 정해집니다. 입찰의 방법은 입찰표에 기재 사항을 기재한 후 매수신청의 보증으로 관할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원 보관 금영수 필통지서를 입금증명서의 양식에 첨부하거나 경매보증보험증권을 입찰 봉투에 넣어서 봉함한 후 매각기일을 적어서 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 부치는 방법입니다.

공동입찰 : 여러 사람이 공동으로 하나의 부동산을 매수 신고할 수 있습니다. 이런 경우에는 공공 입찰신고서와 공동 입찰자 목록을 작성한 후 입찰표와 함께 입찰함에 넣으면 됩니다. 공동입찰의 경우 공동매수인 각자의 지분을 표시해야 합니다. 그러나 만약 지분이 표시되지 않았다면 똑같은 비율로 부동산을 매수한 것으로 됩니다.

새매 각기일 : 매각기일에 입찰 부동산에 대한 매수신고인이 없거나 매각을 부화한 경우에 매각기일을 새로 정해서 경매를 진행하는 것을 말합니다.

재매각기일 : 매각허가결정이 확정되고 매수인이 정해졌으나 매수인이 매각대금을 납부하지 않았을 경우 법원의 직권으로 경매를 다시 실시하는 것을 말합니다. 재매각 시 조건은 전 매수인이 최고가매수신고인으로 지정된 매각기일의 최저매각가격 기타 매각조건과 동일합니다.

유찰 : 매각기일에 최저경매가 이상의 매 수신고가 없는 경우에 유찰이라고 합니다. 유찰되면 최저매각가격을 통상 20%~30% 정도 낮추고 3주~5주 후의 날을 다음 매각기일로 지정합니다. 만약 이해관계인의 이의신청이나 매각 절차상의 하자, 최고가 매수인의 자격 상의 흠결 등의 이유로 매각기일에 매각 불허가 결정이 선고되고 그 불허가 결정에 대하여 이해관계인 등의 즉시항고나 이의가 없는 경우에는 통상 일주일 후 매각 불허가 결정이 확정됩니다. 매각 불허가 결정이 확정되면 유찰로 보며 경매법원은 통상 3주에서 5주 후의 날을 다음 매각기일로 지정합니다. 이러한 경우에는 일반적인 유찰과는 다르게 최저매각가격이 낮아지지 않고 이전의 최저매각가격이 그대로 유지됩니다.

배당기일 : 이해관계인의 배당액을 확정하는 날입니다. 통상 배당기일 3일 전에 배당표 초안을 작성하여 이해관계인이 열람할 수 있도록 경매계에 비치하고 배당기일에 참석한 이해관계인의 배당이의가 없으면 그때야 배당표는 확정됩니다. 주의할 점은 배당표가 확정된 후에는 배당에 대한 이의나 배당에 관한 이의의 소를 제기하지 못합니다.

공탁 : 변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도입니다. 이는 곧 채무자(변제자)를 보호하기 위한 제도로 그 성질을 제삼자를 위한 임치계약으로 보는 것이 일반적이지만, 판례는 공법관계(행정처분)로 봅니다. 공탁의 성립요건은 채권자가 변제받지 않거나 받을 수 없어야 하는데, 채무자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 이에 해당합니다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 합니다. 그리고 일부만 공탁하는 것은 원칙적으로 무효입니다. 예시로 채권소멸을 위한 공탁으로 채무자가 채권자의 협력 없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁, 채권담보를 위한 공탁으로 상대방에게 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁, 단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁, 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁이 있습니다.

교부청구 : 국세징수법상 국세나 지방세, 징수금 등 채무자가 강제집행이나 파산선고를 받았을 때, 법인의 경우는 해산한 때 강제매각 개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제 매각기관에 체납 관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말합니다. 이러한 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단됩니다.

기일입찰 : 매각기일에 입찰 및 개찰하는 방법입니다.

기입등기 : 새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 따라 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기입니다. 예를 들어 건물을 신축하고 그것을 등기부에 기재하는 소유권보존등기, 매매나 증여로 인해 부동산의 소유자가 변경된 경우에 행하는 소유권이전등기, 토지건물을 담보로 돈을 빌린 경우에 저당권설정등기 등이 있습니다.

보증보험증권의 제출 : 일정액의 보증료를 보증보험회사에 납부한 후 경매보증보험증권을 발급받아 매수신청보증으로 제출할 수 있도록 하는 규정입니다. 입찰자들의 현금 소지로 인한 위험방지를 방지하고 거액의 현금을 준비하지 못하더라도 손쉽게 입찰에 참여할 수 있도록 하는 방법입니다. 입찰자의 선택에 따라 매수 신청의 보증으로 현금 또는 경매보증보험증권을 자유롭게 활용할 수 있도록 하기 위해 새롭게 도입된 규정입니다. 매수신청의 보증으로 보험증권을 제출한 매수인이 매각대금 납부 기한까지 매각대금을 납부하지 않은 경우에는 경매보증보험증권을 발급한 보증보험회사에서 매수인 대신 매수보증금을 납부하게 하고 배당 시 배당재단에 포함하여 배당하게 됩니다.

분할채권 : 같은 채권에 2인 이상 채권자 또는 채무자가 있을 때 분할할 수 있는 채권을 말합니다. 민법에서는 채권자나 채무자가 수인일 경우 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무가 있다고 규정하고 있기 때문에 분할채권관계를 원칙으로 하고 있습니다.

소유권이전등기 촉탁 : 매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인이 등기 비용을 부담하고 등기촉탁을 신청하면 법원은 매수인을 위해 소유권이전등기뿐 아니라 매수인이 인수하지 아니하는 각종 등기의 말소를 등기관에게 촉탁하는 절차입니다.

공유자우선매수권 : 공유물지분의 경매에 있어서 채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일까지 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 보증으로 제공하고 최고 매수 신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 이러한 경우에는 다른 사람의 최고가 매수 신고가 있더라도 법원은 우선 매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가해야 합니다. 이때 최고가 매수인은 원한다면 차순위매수신고인의 지위를 부여받을 수 있습니다.