등기부등본 보는 법 완벽 정리 (1탄)

 

등기부등본을 볼 줄 알아야 가장 기초적인 권리분석이 가능합니다. 등기부등본을 보는 것이 권리분석의 가장 기본이자 시작입니다. 그리고 등기부등본을 통해 권리를 분석하려면 가장 기본적인 물권과 채권에 대해서 이해해야 합니다.

2022.08.02 - [부동산 경매] - 물권과 채권의 차이 비교 [완벽 정리]

물권과 채권의 차이 비교 [완벽 정리]

물권과 채권에 관해서 설명한 글을 읽어보지 않으셨다면 꼭 한 번 읽고 오시는 것을 추천해 드립니다. 물권과 채권에 대한 기본적인 개념이 없으면 내용을 이해하지 못하실 것입니다. 반드시 물권과 채권에 대한 개념을 확립한 후 글을 읽으시길 바랍니다.

일반적 권리 간 우선순위의 원칙

1. 물권 상호 간의 순위

저당권 등의 상호 간 권리의 우선순위는 설정일, 즉 등기일 선후에 의하며, 등기일이 같은 권리 간은 접수번호 순으로 우선순위가 정해집니다.

2. 물권과 가압류한 채권과의 순위 관계
물권 설정 후 가압류한 자의 권리는 당연히 물권이 선순위입니다. 하지만 가압류한 목적물에 그 후 물권을 설정한 자와의 권리관계는 동 순위로 취급되어 채권액 금액의 비율로 안분비례 배당을 받습니다. 즉, 채권이 물권보다 앞설 수는 없으므로 대부분 뒷순위고 최상의 경우가 같은 순위라는 것입니다. 뒤에 물권자와의 관계에서만 채권자 평등주의가 적용됩니다.
3. 물권과 강제경매 신청 채권과의 순위 관계
압류 효과 발생 전과 후 물권 설정된 경우는 가압류의 상황과 동일합니다.
4. 물권과 일반채권과의 관계
일반채권은 등기부등본상에 권리설정 관계의 선후를 표시할 수 없고, 채권의 특성상 채권 발생의 선후나 금액의 크기 등과 관계없이 항상 채권끼리 평등한 취급을 받습니다. 채권 간에는 선후가 없으면서 물권과의 관계에서는 항상 뒷순위입니다. 즉 물권들의 채권을 다 회수하고 남는 것이 있어야 일반 채권에 차례가 돌아가므로 현실적으로 일반채권에까지 배당이 되기는 어려운 일입니다. 특별법에 의해 우선변제권이 인정되는 채권은 물권과 동일하게 취급됩니다.

특별 우선채권

특별 우선채권이란 민법에 관한 법률, 근로기준법, 국세징수법, 지방세법 등의 규정에 의해 권리의 성립 시기와 관계없이 경매대금의 배당절차에서 최우선으로 배당받게 되는 채권을 말합니다. 예를 들어 민법상의 필요비와 유익비, 상환채권이 있습니다. 주택 상가건물 임대차보호법 상의 소액보증금 중 일정액이 있습니다. 그 외에도 근로기준법상 최우선변제권이 있는 임금채권, 국세나 지방세 중 당해 세 등이 있습니다. 그리고 경매실행 비용이 있는데 이에 해당하는 항목으로는 경매개시결정 등기 비용, 경매 절차 관련 통지문 등의 송달에 드는 송달료, 인지세, 경매목적부동산 감정평가 비용, 집행관의 점유현황조사 비용, 매각기일에 대한 신문공고료, 유찰 수수료 및 절차부대비용 등이 있습니다.
*특별위에선 채권 간의 우열
1.경매실행 비용
2. 필요비 상환 청구채권
3. 소액보증금 중 일정액, 최우선변제권이 있는 임금채권
4. 국세 중 당해 세

일반 우선채권

일반 우선채권이란 민법에 관한 법률, 근로기준법, 국세징수법, 지방세법 등 경매 관련 법률에서 규정한 우선변제권이 있는 채권을 말합니다. 즉 등기일 등 효력 발생일의 순위에 따라 후 순위 권리보다 우선하여 배당받을 수 있는 채권을 말합니다. 예를 들어 근저당권, 낙찰로 소멸하는 등기된 전세권, 담보가 등기권, 등기된 주택임차권, 확정일자부 주택임차권, 일반 임금채권, 압류 등기한 조세, 당해 세 아닌 조세 등이 있습니다.

*일반 우선채권의 효력발생일 (효력발생일 기준으로 순위가 산정되기 때문에 효력발생일을 파악해야 합니다)
1. 저당권 전세권, 등기된 주택임차권, 담보가등기 등 등기를 요구하는 권리는 접수일과 접수번호가 효력 발생일입니다.
2. 확정일자부 주택임차권은 전입일의 익일과 확정일자일 중 늦은 날이 효력발생일입니다.
3. 압류 등기한 조세, 당해 세 아닌 조세 등은 그 법정기일(압류등기일, 납부고지서 발송일, 신고납부만료일 등)이 효력발생일입니다.
4. 일반 임금채권은 담보물권(저당권,담보가등기,낙찰로 소멸하는 등기된 전세권 등) 및 담보물권적 효력이 있는 채권(등기된 주택 임차권, 확정일자부 주택임차권 등) 보다는 언제나 후 순위이고 당해 세 아닌 조세보다는 선순위입니다. 이렇게 일반 임금채권이 담보물권, 일반 조세 등과 상호 경합하게 되면 순위가 상호 모순되는 경우가 생깁니다.

일반채권

일반채권은 앞서 말했다시피 우선변제권이 없어 효력발생일이 앞서고 있다고 하더라도 뒷순위 일반 우선채권과는 동 순위로 안분 배당받아야 하고, 다른 일반채권과도 그 효력발생일과 무관하게 채권 평등의 원칙에 따라 동 순위로 안분배당을 받아야 하는 채권을 말합니다. 예를 들어 경매목적부동산에 등기된 가압류채권, 경매목적부동산의 소유자를 채무자 또는 보증인으로 하는 집행권원 있는 채권 등이 있습니다. 주의해야 할 점은 채권의 존재 여부나 채권액에 대한 전부에 대해 공증이나 판결받지 않은 차용증 등의 채권자는 배당절차에 참가할 수 없습니다. 또한 확정일자 없는 주택임차인, 주택임대차보호법의 적용 대상이 아닌 건물의 임차인은 경매목적부동산에 그 보증금에 상당하는 가압류 등기하지 아니하거나, 보증금에 대한 확정판결이나 공정증서 등의 집행권원이 없다면 경매목적 부동산의 타 이해관계인에게 배당을 실시하고 잔액이 있다고 하더라도 배당절차에 참가하지 못합니다.

*일반채권 간의 우열
앞서 말씀드린 바와 같이 원칙적으로 채권 평등의 원칙에 따라 채권자 간에는 우열이 없습니다. 따라서 그 채권의 성립 시기, 효력발생일 등을 불문하고 동 순위로서 안분 배당(비율배당)받습니다.