임대인이 1년 뒤에 본인이 들어가서 살려고 분명히 계약할 때 1년만 계약을 한다고 하고 특약도 썼는데 갑자기 세입자가 1년을 더 살거라고 통보를 한다면 임대차기간을 1년으로 봐야할까요? 2년으로 봐야할까요? 이러한 경우 1년계약을 했다고 하더라도 임차인이 2년의 임대차기간을 요구한다면 2년으로 봐야할 것입니다. 주택임대차보호법 제4조 1항을 보면 "기간을 정하지 아니하거나 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고 했기 때문입니다. 주택임대차보호법은 편면적 강행규정 입니다. 편면적 강행규정이란 당사자간의 합의내용이 상대적 약자에게 유리할 때는 그 규정을 따르지 않아도 그 합의가 유효하지만, 불리할 때는 합의내용과 무관하게 ..

양도세 계산할 때, 가지고 있는 모든 주택이 주택 수에 포함될까요? 아닙니다. 다주택자 중과를 판단할 때 제외되는 주택이 있습니다. 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 있는 주택이면서 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계약이 3억이하인 주택은 제외됩니다. 예를 들어 부산에 아파트 2채를 가지고 있고 밀양에 기준시가 3억이하 아파트 2채를 가지고 있다고 가정해봅시다. 이럴때 4주택자이지만 밀양에 있는 아파트를 팔 때 장기보유특별공제를 받을 수 있고 기본세율로 양도세를 내면 됩니다. 아파트와 단독주택의 공시가격은 매년 4월 말에 고시됩니다. 따라서 그전에 팔면 전년도의 공시가격이 적용되고, 공시일 이후에 팔면 올해의 공시가격이 적용됩니다. 여기서 많이 헷갈려하시는 분들이 있습니다. 위와 같은 상..

전세사는 사람들이야 전세보증금에 5%올리는건 이해되는데 월세사는 사람들은 보증금도 5%올리고 월세도 5%올리면 불합리한 것아닌가 생각들지 않나요? 그러면 보증금과 월세 각각 5%씩 올리는게 가능할까요? 가능합니다. 그러나 주택임대차보호법상의 전월세상한율 5%에 적용되는 계산법은 전월세 전환율을 적용합니다. 임대차보호법에서 5%이상 차임이나 보증금의 증액을 못 하도록 제한을 하는것은 많이들 알고계십니다. 그러나 5%증액 계산법에 대해 잘못알고 계신분들이 많습니다. 보증금 2000만원에 80만원인 주택을 예로 들어보겠습니다. 그리고 현재 부산의 종합적인 전월세 전환률은 6.1%이므로 전월세 전환률은 6%로 가정하겠습니다. 그러면 보증금 2000만원에 월세80만원 조건인 이 주택은 2000만원 + (80만원x..

비과세는 과세관청이 과세권을 포기하는 것으로 단언컨대 가장 큰 세제혜택입니다. 그리고 우리가 살면서 가장 쉽게 접할수 있는 비과세가 바로 1세대 1주택 비과세입니다. 그러니 1세대 1주택 비과세 세제혜택은 무조건 받아야겠죠? 1세대 1주택 비과세는 말 그대로 1주택을 보유하고 있는 1세대가 일정요건을 갖추고 양도하는 경우에 양도소득세가 비과세된다는 것입니다. 그럼 하나하나 살펴볼게요. 1세대란 무엇인가? 1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 의미합니다. 주의할 점은 취득세와 양도소득세에서 1세대의 범위가 다르다는 것입니다. 취득세에서는 1세대를 주택을 취득하는 사람과 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 정의하고 형식적으로 판단합니다. 반면에 양도소득..

안녕하세요. 영도 토박이 공인중개사 제영부동산입니다. 원래 제 꿈은 증권사 애널리스트였습니다. 그런데 어쩌다보니 공인중개사가 되어 저의 고향인 부산 영도에서 중개업을 하고 있습니다. 중개업을 하다보니 예전에 기업분석을 했던 것처럼 아파트를 분석해보면 어떨까 생각이 들어서 영도 아파트분석이라는 컨텐츠를 시작해보려고 합니다. 첫 번째 분석 아파트는 바로 저희 사무실이 위치해있는 청학우성스마트시티뷰입니다. 목차는 다음과 같습니다. 첫 번째로 청학우성스마트시티뷰의 핵심포인트를 말씀드리고 두 번째로 청학우성스마트시티뷰의 개요, 즉 청학우성스마트시티뷰 아파트의 기본정보를 소개할 예정입니다. 장점만 있는 물건은 없기에 청학우성스마트시티뷰에 대한 아쉬운점과 그에 대한 해결방안이나 대안을 설명드리고 마지막으로는 저의 생..

Q. 건물주가 갑자기 월세를 올린다고 통보를 합니다. 아무런 협의도 없이 이래도 되는건가요? A. 임차인의 일방적인 임대료인하요구가 부당한 것 처럼 임대인의 일방적인 임대료인상요구 역시 부당합니다. 따라서 그에 응해줄 필요는 없습니다. 다만 서로 대화와 협의를 통해 결론을 도출해야할 것입니다.